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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

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Posted by んだ!ブログ運営事務局 at

2010年03月22日

土地価格のちょいと長いお話

 18日に土地の公示価格が発表されました。
この公示価格は、1月1日現在の土地価格を不動産鑑定士が評価し、国交省の土地鑑定委員会が決定するもので、私どものような不動産業に携わる業者が不動産取引をする場合の指標を示すものです。

これは、推測で導き出されるわけではなく、昨年1年間に土地取引を行った不動産業者には、土地鑑定委員会から任意の取引価格調査が来ます。これらも加味されているので、ある程度は信頼できる数字ではあります。

 今年も、私どもが主たる営業エリアとなる山形、天童、東根、寒河江、新庄は例外なく土地の値段が昨年と比して落ちています。
天童は、住宅地で対前年5ポイント下げています。
ご当地天童の住宅地の平均坪単価は157,127円です。山形は天童の2割高い188,714円、東根は天童の半額近い88,330円でした。

天童は、これまでの地価が山形などに比して異常に高く、山形から比べれば平均坪単価は、実勢15万円と言われていましたので、見かけ上は今年もこれに近づいたと見えます。

でも、それは錯覚です

なぜならば、現在、物件情報に出ている「売り地情報」「売買済み土地価格」、いわゆる実勢価格、市場価格が発表された公示価格と誤差があるからです。
公示価格の調査地近辺と現在流通している土地の価格を比較してみました。

確かに、この公示価格に近い市場価格になっている調査地域もあります。
しかし、公示価格は、市場価格より10%から20%程度割安に発表されています。これを平均すると天童では約13%程度誤差が出ます。つまり、公示価格より相場価格の方が13%高いのです。
1万円、2万円の買い物ではないので、13%の誤差は100万単位の差にもなりかねません。

公示価格を基準にする買主相場価格を基準にする売主との間に、価格的誤差も発生します。

仲介を依頼された不動産業者は、先例取引価格市場相場価格公示価格、都道府県が調べる基準地価、国税庁の路線価などを参考にしながら、売買価格設定のアドバイスを行います。

ただ、これはあくまでも取引ですから先例取引価格や市場相場価格を最優先に指標とするのは言うまでもありません。
なぜならば、土地は売主にとって「売れてなんぼ」が最重要課題だからです。

とは言え、安い土地が出てくると、いわく付きの土地だとか、ワケありの土地だとか耳にします。
でも、経済が右肩上がりだった土地神話が跋扈していた時代ならいざ知らず、今の世の中、土地の相場価格なんてあてになりません。ましてや統計上の公示価格なんてなおさらです

土地を売る売り手は、売らなければならない何らかの事情があって、手放そうとしています。その事情の深刻さが相場そのものなのです。
明日の支払いにも困っている売主(法人、個人含めて)が、公示価格や市場相場云々なんて言ってられません。次に待っているのは信じがたい価格で入札される競売です。
このごろ、多いんですよ、こういう例が。

土地は、高いと思われがちです。
実際そうなのですが、所詮は土や石で形成された立体です。この土地、先祖の先祖は、限りなくゼロに近い原価で手に入れたはずです。それよりも何よりも、元々はだれの土地でもなかったはずです。だって、人が住んでる所は、かつて海底だったところがほとんどなんですから。

土地の相場価格や公示価格を考えるとき、これがベースになっていないと事を見誤ります。公示価格や土地の価値は、元々ゼロ円だったことを・・・。
長~い歴史の間に、他力本願で、たまたま付加価値が付いただけのことです





              < P R >
頭金ゼロ、ボーナス払いゼロ、月々家賃並みの返済で、20代からの土地付き一戸建てマイホーム。山形県内の山形市、天童市、東根市、寒河江市で、夢実現のお手伝い。バリュー・クリエーションです。
http://www.value-c.jp

  


Posted by バリューの親方 at 10:03