QRコード
QRCODE
庄内・村山・新庄・置賜の情報はコチラ!

山形情報ガイド・んだ!ブログ

アクセスカウンタ
読者登録
メールアドレスを入力して登録する事で、このブログの新着エントリーをメールでお届けいたします。解除は→こちら
現在の読者数 1人
プロフィール
バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2010年05月12日

競売

 一般の方々は「きょうばい」と読みますが、法的な使い方は「けいばい」だそうです。不動産業界でももちろん「けいばい」と読みます。

私どものお客様は、アパート住まいの方がほとんどで、家を建てようにも99%の方が土地を有しておられません。

 でも、頭金ゼロ、ボーナス払いゼロ、月々アパートの家賃並みのローン返済で土地付き一戸建てをゲットするには、土地の価格がおのずと決まってきます。なぜならば、私どもの建物は税込み987万円と決まっていますから、逆算すれば買える土地の金額が明らかになるからです。
 
 ところが、お客様が土地をお求めの場合、いろいろな条件が付くのが通常です。その条件をクリアしながら、市場に出ている土地を探すのは、一番土地情報を有している弊社ですら困難を極めます。

 市場にないならば、安く作ってしまえ!
ということで、競売に出た物件を安く買い、これを小口に分割して、予算に合った土地を製造するわけです。精神的瑕疵があるような物件でもなければ、相場を大きく割り込んで土地を仕入れる方法は、これしかありません。

 競売は、借金をした時にその不動産が金融機関の抵当(担保)に入ります。借金を返済しているうちはよいのですが、これが返済できなくなると、金融機関や保証協会は、その不動産を法的に処分して、お金を作り返済に充てさせます。

この法的処分が競売です。長時間かけて、調査が成され、不動産鑑定士の査定金額を参考に最低入札価格が設定されます。これらの情報は裁判所に行くと閲覧できるようになっています。
(今は、インターネットのHPでも閲覧できます。興味にある方は、http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0130Action.do をコピペでアドレス入力し見てみてください。)

 そして、保証金を積んで、いざ入札となります。その場で開札となるのではなく、2週間程度の入札期間があり、その間に入札するわけです。公開ではないので、Yhooオークションのようにその都度値を吊り上げる方式ではなく、1円単位の一発勝負の入札です。

 競売はちょいと前まで、玄人しか触る事のない不動産取引でした。競売物件は、ある意味で「マイナスの気」が充満し、なおかついろいろな権利が入り乱れ、一般的な不動産取引よりはかなりリスクが大きいのです。

それらを綺麗に整理しないと通常の不動産としての商品価値が生まれません。それが故に、市場相場の25%や50%などという破格の最低入札価格が設定されているというわけです。

 ところが、このごろ裁判所に競売物件資料を見に行くと、どう見ても素人衆と思える方々が「これ、安いよね」とか言いながら、三点セットと言われる物件資料をコピーしているのです。ただ、肝心なところをコピーせずに、最低入札価格が記されたページのみをコピーしたりしているので、ハラハラしながら眺めています。もちろん私は親切なオヤジですから、ときどきお節介も買って出ます。

 そして、いざ開札となるとこういう素人衆が落札したり姿もよく目にします。
彼らは、商売ではないので、儲けや商品としての化粧、調整などはまったく計算に入れず、市場価格より1割でも安く買えれば御の字という価格で入札します。

1割引で落札し、化粧を施し、諸権利を調整、クリアにし、不動産商品として売価を設定したら、相場価格を超えてしまいます。玄人に勝ち目はありません。

 昨今、ホームセンターのチラシを見ても、DIYよろしくこれまで職人がやっていたような仕事を、簡単にご主人が、いやいや主婦ができるように材料や道具を小分け販売しています。どんどん玄人の世界に素人が進出してくるわけです。
これはこれで、結構なことだと思います。

でも、玄人は玄人なりに、素人には真似できない仕事っぷりを見せないと、結局、免許制や許認可制などでお国やお役所に頼らざるを得ない状況になってしまいますね。






              < P R >
頭金ゼロ、ボーナス払いゼロ、月々家賃並みの返済で、20代からの土地付き一戸建てマイホーム。山形県内の山形市、天童市、東根市、寒河江市で、夢実現のお手伝い。バリュー・クリエーションです。
http://www.value-c.jp
  


Posted by バリューの親方 at 11:02