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私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
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Posted by んだ!ブログ運営事務局 at

2011年06月09日

既存住宅と言う市場

 既存住宅?何それ?と思う方も多いのではないでしょうか。

すでに建っている建物を不動産の流通に乗せるとその既存住宅の扱いは「中古住宅」あるいは築年数が相当経過したもので、更地にした方が売れやすいと言う物件は「古家つき土地」と言われ、土地が主役になり、建物がオマケになります。

私どもは新築住宅建築を生業としています。
今週は毎日のように地鎮祭があります。もちろん社長の私も神事に出席し、地の神々に工事開始を奏上し、祈りを捧げます。

要するに毎日のように新築を推進している側の人間です。
しかし、日本の住宅事情はどいうでしょうか。実は家が余っています

建て続けている側の人間が言うのもおかしな話ですが、日本の空家率は、すでに15%を超えていると推測され、刻一刻と20%に近づきつつあり、実際各県別になれば、20%を超えている県もあります。これって、5軒に1軒は空き家ということです。日本国中がそうなる日も遠くないと言うことです。

リクルート住宅総研によると、英国の空家率は4.6%、フランスは6.5%に比べ、日本は13.1%(2008年統計調査)と突出しているそうです。転勤・入院などで居住者がいなくなった住宅は、空家全体の35%を占めているそうで、自宅を離れて介護施設介護施設や子ども世帯の住まいに移る高齢者が増えているのだとか。

こう考えてくると、私どもは無駄な社会資産となっている空室率を、結果として底上げする原因の一端を担ってしまっているということになります。

ただ残念なことに、日本では「中古」と言うと価値を見出されず、本来の価値以下に評価してしまう傾向があります。ビンテージものが価値があると言われるのは、ごくごく一部の商品に限られているのが日本の現状です。

在来工法と言うと、日本古来の建築工法のように誤解されますが、あれは戦後発展型大量供給工法のことで、アメリカの2×4工法の成り立ちと同じです。要は柱と梁さえあれば簡単に建てられてしまう工法なのです。

よって、古来からの建築用様式と異なり、今現在はかなり改良されていますが、近代の在来工法は、耐久年数も長くはありません。
住み続ければその住居としての価値はあるのでしょうが、市場に出せば売り物としての中古住宅の価値は、残念ながら築20年を経過してしまうと、限りなくゼロに近づきます。

ちなみに住宅市場の中古住宅の占める割合は、日本の場合、13%程度で、アメリカの77%、イギリスの88%です。いかに日本が新築偏重主義であるかが分かりますね。
中古住宅市場の流通量が少ないということは、住宅は消耗品ということです。建て替えや解体が頻繁に行われているということです。

買った時よりもすばらしくとリフォームを重ねて資産価値を上げていき、住宅は金融資産と考える欧米とは根本から異なります。

耐用年数が長い、あるいはメンテナンスし易い、車のようにメンテナンスの記録を保管するなどの施策
を行うと同時に、「中古」という言葉に抵抗を持たない若い世代に「スケルトンリノベーション」と呼ばれる骨組みだけ残して、注文住宅並みに完全改築すると言う再生住宅」の分野を活性化する必要があると思います。それも新築住宅購入の70%程度の予算ででき得るような・・・。

国もつい先日動き始めました。
新築の補助金は、薄く・・・ですが、売買を前提とした中古住宅のリフォームには、1戸当たり100万円もの補助金を出すと発表したのです。

今年は新築住宅のみならず、ローコストの新築で養った技術を、中古住宅リノベーション・再生住宅にも生かせそうです。
  


Posted by バリューの親方 at 07:51