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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2011年06月27日

競売と言う選択肢

 私どもでもHPに不動産競売のサイトをリンクしていますが、メルマガに登録されたお客様が100名を超えています。お住まいは日本国中ばらばらです。全員が一般の方々でプロはおられません。

 指向を見てみると、投資対象物件を探しておられる方がほとんどで、そのほか山形での田舎暮らしをしたいとか、自分の住宅を探している方々と続きます。
しかも、競売に興味はあるが、一度も入札した事のない方が、これまたほとんどです。

ただ、どうも質問の内容などを見るとYahooオークーション程度に考えておられる方が多いのにも驚かされます。

確かに、自分の希望価格を記して入札するわけですが、字は「競売」ときされていてもYahooオークションのように互いに値を吊り上げていく「競り売り」とは異なります。
ただ、同じなのは、最低これ以上で入札しなければならないというルールは同じです。

不動産の競売は、あくまでも一発勝負です。
しかも競合相手の素性もわかりませんし、過去のデータもありません。ましてやその競合の入札のクセもわかりません。言うなれば、想像たくましく、競合相手の層を絞り込み、その層の指向を分析し、入札してくるであろう金額を予想するわけです。まさに心理戦です。

そして最後に入札。
これは相手より1円でも高く入札すれば、いくら高価な物件でも1円差で落札することができます。相手が1,234,567円と入れられており、こちらが1234568円と入れれば、こちらが落札と言うわけです。

ただ、気をつけなければならないのが、競売物件というのは、Yahooオークションに出品されている不動産物件とは異なり、何かのワケがあって、最終的に競売に出されてしまったという物件です。
多くは借金が払いきれなくなって、競売に掛けられているケースがほとんどです。いやほぼ100%そうです。いわゆる「ワケあり」物件というわけです。

ですから、スタート価格も格安なわけです。
マンションや戸建などの居住用の人気が高いですが、これらは債務者が今も住んでいるケースが多くあります。

要するに落札後に、その債務者には1日でも早く出て行ってもらわないと利用できません。昔のように目つきの悪い輩が占拠しているなどということはなくなりましたが、一対一の交渉は必要です。

不動産業者は、これらの対応に慣れていますが、初めてだと自分でその債務者と直接交渉ということになります。もっとも高いお金を出せば弁護士にも依頼はできますが・・・。それでは、せっかく安く落札したのにあまりうまみはありません。

裁判所でもそこまで面倒みてはくれません。
所有権がこちらに移ってしまえば、最悪の場合「○月○日までに出て行くこと」という命令書を出してくれたにしても、あくまで民事で当事者間の問題だからです。

安いから、築浅だから、いい場所だからという理由だけで、入札してしまうと、結構大変なことも待ち構えています。

裁判所に行くと、通称「三点セット」と言われる物件情報があり、この中に権利形態や現状どうなっているのかなど事細かに記されています。さらに不動産鑑定士が鑑定した計算式が記されているので、ここでも「ワケ」が明らかになることもありますし、本当に安いのかどうなのかもわかります

入札で落札できるのは、たった一人(一社)だけです。
昔は競売と言うと胡散臭く、不動産業者やブローカーがほとんどでしたが、この頃はYahooオークションや官公庁オークションなどが盛んになるにつれ、この不動産競売も一般の方々も多く参加されるようになりました。

 業者は転売が目的ですから、その利益分を差し引いて入札価格を設定します。
しかしながら一般の方々は、投資用は別にして、自分の住居として利用しようとする方々は、市場価格より2割~3割安ければ御の字ということで、それ相応の高い価格で入札してきます。特に居住用建物などはそうです。

そうすると、これまでのように超お得な落札などは、なかなかできないのが現状です。
このところ、専門業者以外は居住建物に入札せずに、土地に入札が集まる傾向にあります。
造成して化粧を施し、宅地分譲できるからです。宅地分譲にかかわる経費は販売価格にまぶすこともできるからと言う理由もあります。

 そこで、競争率の高い居住用建物を狙わず、土地を、あるいは思いっきり築年数の経過している居住用建物を狙ってみる手は有効です。

今度は業者相手ですから、結構割安な価格で落札できるかもしれません。
そこに、新築の家を建てれば、そちらの方が総合計費用で割安かもしれません
何故ならば、いくら古い家でも鑑定上はその建物の評価価格もちゃんと最低価格に計上されているからです

おっと、いけない、いけない。こんなことを書いてしまうと、次の競売では一般人のライバルが増えてしまうかもしれません。

試しに競売のHPを覗いて見てください。
  


Posted by バリューの親方 at 06:30