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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2012年04月25日

陽田

 地名ではありませんよ。造語です。
油が出るのは油田、米を作るのが水田、塩を作るのが塩田、そしてエネルギーを作るのが陽田です。
そうです。太陽光発電パネルを設置し、そこからエネルギーを創り出すと言うものです。

日本の耕地面積は、1961年の609万ヘクタールをピークに減少が続き、昨年のデータでは456万円ヘクタールとほぼ半減です。多くは耕作放棄地休耕田です。山形も例外ではありません。

 政府でも規制を緩和し、新規就農者を募ったり、賃貸して大規模耕作、あるいは法人の参入を促しますが、そこは自然相手のビジネス、なかなかもって計画通りには行きません。
かえって、耕地を使わずに水耕栽培などでの工場生産のほうが上手く行っているケースも散見されます。

 そこで、発電買取りが懸案だった陽田ですが、このほど全量買い取り価格の方向性が示されました。
この発電ビジネスは、大規模な設備投資が必要なだけに、買い上げ金額がそのビジネスを左右します。

大概は、売るほうは高く買って欲しいし、買う方は安く買いたいのが常ですが、今回示された買取価格は、ビジネスを計画していた側からすると、満額回答以上という提示価格でした。

その金額は、1kw/hあたり42円(税抜き)です。
現在、一般家庭で発電する太陽光発電の買い取り価格と同等ですが、一般家庭の場合、家庭内で消費されて余った分をだけを買い上げてくれるのですが、今回示された全量買取は、ビジネスとして発電した場合は、発電した全てを買い上げる契約です。しかも20年間です。

 当初から事業化をぶち上げていたソフトバンクの孫社長も、最低税抜き40円と言っていたので、これは正に満額回答以上です。
買い上げてくれる金額が高ければ高いほど、事業化しやすいということになります。

もちろん、そのツケは一般消費者の電気料値上げに跳ね返りますが、ここまで原発停止により電力供給が心配される状況では、少々高くともお天道様の恵みにすがるしかないかもしれませんね。

 今は流行の「お金がお金を稼いでくれる」というのが、投資の主流ですが、これとてリスクは付き物です。
しかし、この太陽光発電ビジネスは、設置する場所さえ確保でき、日照時間の設定さえ間違えなければ、ほぼ確実に稼いでくれるわけで、ローリスクビジネスです。ちなみにあのパネルはほぼ永久に使えるそうです。

 通常、住宅の屋根に設置された太陽光は、設備価格の低下もあり、10年かそこいらで元が取れると試算されています。ビジネスとして行う今回のものは、20年買い取り保証です。単純に考えれば、後半の10年間は丸っと儲けということになりますね

山形も休耕田がたくさんあります。雪を考慮してパネル架を地上から1.5mぐらいに設置すれば、十分、設置可能ですし、三方善しの商売が出来るのではないかとも思うのですが・・・。

 少なくとも私どもは、何はともあれ10年間の投資だと思って太陽光発電パネルを設置するよう、お客様にはお勧めしています。




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山形県内の山形市、天童市、東根市、寒河江市で、夢実現のお手伝い。

アパート脱出応援団のバリューハウスです。

もちろん土地から中古住宅、賃貸まで不動産全般の業務に対応できます。
  


Posted by バリューの親方 at 17:21

2012年04月24日

秘密基地

 男の子なら、だいたい子供の頃に一度や二度は、隠れ家とか秘密基地というのを作って、友達と密談した経験を持っているのではないでしょうか。

大人になれば、ちょいとした小遣いもできるし、なおさらこういうのに憧れます。
ただ、殿方はこういうところにオナゴを囲ったりするから、ご婦人方には怪しまれるので、あくまで趣味の世界でと言うお話です。

 誰も自分のことは知らないオシャレなカウンターバーに行き、粋なバーテンダーとお話しながら酒を飲むなんていうのも、夜の隠れ家っぽくていいですよね。
ただ、金持ちのように海や山に別荘を持つとなると話が違ってきますが・・・。

以前もお話しましたが、花笠音頭の発祥の地としても有名な山形県尾花沢市。銀山温泉に行く途中に徳良湖という人工湖があります。松林の緑も美しい湖です。
ここに、ヨットを浮かべて、セーリングしようという計画を持っています。

ありがたいことに、県内各地で、もう乗らないからというヨットボートカヌーを無料で頂いてきました。
その数、14隻
そしてラッキーなことに、ここには艇の出し入れに便利な水辺までのスロープもあります。

そして、いよいよ秘密基地。
私の親友が、昔からあった2階建ての貸しボート屋を茶屋ごと買取り、水面利用権まで手にいれました。
ここの2階を、大人が集まれるヨット倶楽部にしようというものです。
名称は徳良湖ヨット倶楽部

 資金をかけずにということですから、メンバー候補者は、物か汗を提供することにしています。電気屋は配線を、水道屋は配管を、大工は造作を、看板屋はデコレーションを、酒屋は酒をといった具合です。特技のない人は、電気代や水道代を負担するという役割です。
どうです?楽しそうでしょ。もちろん女人禁制です。いわゆる男の隠れ家男の秘密基地といったところです。

ばなばた仕事に忙殺され、家と職場を往復する毎日ですが、こういうことを考えると楽しくて楽しくて眠れなくなります。
さてさて、ゴールデンウィークは湖でのセーリングデビューです。桜満開の徳良湖祭りの中、美しい純白のヨットが、湖面をスーイスーイと走りますよ!!

もっとも、今日もまだ、湖面は残雪に覆われシャーベット状態でしたけど・・・。



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Posted by バリューの親方 at 19:11

2012年04月20日

舞台裏


 差し詰め建築業の舞台裏と言うのは、壁面の内側天井裏と言ったところでしょう。
ここは、よほどのことがない限り、施主様は二度と見ることはない場所です。つまり、封印と言うことです。

 次に陽の目を見るのは、大改修の時か、何らかの診断、調査のときぐらいです。
なんらかの調査は事故が起こったときなどにも行われ、姉歯事件の耐震偽装が発覚したのも記憶に新しいことでしょう。

つまり、そういう診断や調査でも行わないと、こういうものは発覚ししづらいんです。
言い方は悪いのですが、手抜きの隠蔽です。手抜きは危険と裏腹にやればやるほど施行側の利益が増えると言う恐ろしい負のスパイラルを生み出します。

昨日、3件の耐震診断を行いました。
みな新耐震基準に適合したで昭和56年以降の建物で、一番古いものでも築20年でした。地場の工務店やハウスビルダーの建てたたてものでした。ただ、そのうち2軒はすでに倒産し、現在は存在しませんが・・・。

 事前に建築時の図面を入手し、そこに記された筋交いとその留め方を現実と突合せ、基礎の配金状況や土台や大引の腐食、蟻害なども床下にもぐり、さらには天井内を確認します。

現状の建築基準法で定められた耐震強度には届かないかもしれませんが、図面どおりなら、さほど心配を要するものでまりませんでした。診断するまでは・・・・。

 実際に細部を確認すると、図面上ではダブルで設置してあるはずのものが、実際はシングルだったり、金物でがっちり固定されているはずのものが、釘1本で留められていたり、途中で切断されていたりと耐震強度を下げるような箇所が散見されました。

もちろんそういうことは、心配するといけないので、診断中は依頼者にはお伝えしませんし、表情も変えません。
最終的な診断報告書として、強度不足として数値でお伝えすることになります。

ただ、診断は診断として、施行した業者もこんな形で、第三者に見られるとは思っていなかったかもしれませんが、二度と見られないこういう部分だからこそ、ちゃんと施行するのが信頼の証だと思うのです。

 大きな鉄筋コンクリートのビルと違い、木造の在来工法なら、筋交いを1本、2本抜いたって多くなる利益は知れていますし、収まりが面倒とは言え、金物をつけるのだって、ほとんど手間はかかりません。
「この程度なら・・・」と現場の大工が思うか、それともそうならないように徹底して教育するかの違いだと思うのです。

 20年後あるいは30年後に、検査員から「いやはや、外見よりも壁内の造作が大したものですね。いいビルダーに建ててもらいましたね~」と施主様が言われるような「当たり前の建物」を建て続けたいと決意を新たにした一日でした。




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Posted by バリューの親方 at 10:50

2012年04月19日

学力テスト

 テストとか試験と聞くと今でもゾッとします。
社会人になって、定期的に行われるテストや試験から開放されただけでも、ラッキーです。
とは言え、無きゃ無いで自分の身に関係ない試験にはチャチャを入れたくなるのも人情と言うもの。
しかも、絶対に解けるレベルで優越感さえ味わいたい。

数日前の新聞に全国学力テストの問題が載っていました。
中学3年生と小学校6年生向けの試験でした。
中学3年生では歯が立たないと落ち込むので、小学6年生の問題に挑戦。

ふむふむなるほど。やはり小学生レベルは簡単。
ただ、大人のさがなのか、どうしても裏読みしてしまうんです。こんな簡単な答えのはずがない。これは、いわゆる「引っ掛け問題」か???とか・・・。

 国語とは、当然日本国語あるいは我が国語の略だと思うのですが、言ってみれば英語が英国語の略のように、語学の範疇と理解していました。
私の飲み友達に現役の小学校教師がいます。専門は国語です。以前、そのことを聞いたことがあります。

その答えは、国語教育の中身は非常に奥深いもので、決して語学としての国語ではないとのことでした。
情操教育まで範疇に入るとも。
その時は、酒の席でもあり、へ~と聞いていましたが、改めて今回の国語の試験を解いてみて、その意味が分かりました。

国語と言うから分かりにくい。
この科目は「我が国の言語と表現」とするのが正しいのではないかと思いました。

 どのような人物を採用したいですかと聞かれますが、私は「学業優秀でなくとも、素頭力が備わっている人」と言っています。もちろん中小企業の負け惜しみです・・・・。
この国語という科目には、その要素が余すところな盛り込まれているように感じました。

 算数や理科も解いては見ましたが、確かに知らないよりは知っていた方がいいものだとは思いました。国民の義務であるから学ばねばならないものなのでしょうが、それも疑問が残るところです。ゆとり教育ではなくなり、もっとこういう類のものが増えてくるのでしょう。

私は、素頭力のベース生きていく術のベース自己表現のベースをもっともっとこの年代の教育に取り入れて欲しいし、増やして欲しいですね。

偉そうなことを言って、中学の問題は解けたのか・・・・と聞かないでくださいね。
時間が無かったので、挑戦すらしませんでした・・・。




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Posted by バリューの親方 at 20:18

2012年04月17日

情報端末

 今やスマホiPadなどのタブレットが大流行ですが・・・・・私は両方持っていません
でもPCは、オフィスと自宅を合わせてデスクトップが2台、ノートが1台あります。

スマホやタブレットを持ち、アプリをバンバン活用している弊社の従業員を見るにつけ、便利だな~と思いながらも、自分が使っているイメージが持てないのです。

 広告代理店を生業とし、よそ様のホームページまでお手伝いしていると言うのに、そこの社長がスマホも持っていない・・・・と言われるとカッチョ悪いのですが、事実です。

 基本的に私は仕事柄、オフィスにいるか建築現場にいるか、会議やセミナーに出ている、あるいは出張の交通機関の中、車での移動中ということになります。
そうすると、デスクトップやノートのPCがあれば、情報の収集や伝達、日常業務の処理は、何の不自由もありません。

携帯も普通の携帯です。メールも通話も撮影もにしても何の問題もありません。

 でも先日、建築業界向けのiPad使い方講座という面白いセミナーが山形で開催されたので、出かけて見ました。
有料、無料のアプリを活用し、目からウロコの連続でした。いいな~、これ・・・・。
でも、その建設業界向け有料アプリの価格を聞くにつけ、本当に元が取れるのかと不思議になってしまいました。

現場の仕事でバリバリ活用していくとなると、結構なイニシャルコストもかかるようです。
営業マンがお客様と打ち合わせするのには、重宝するでしょうが、私の仕事の中で活していくには・・・・う~ん・・・・やっぱりピンと来ません

 ところで、タブレットと言うと、アメリカのiPadが代名詞になっていますが、実は日本勢も頑張り、ソニーや富士通、東芝なども類似品を発売しているのをご存知でしたか?
とは言え、3社が束になってかかってもそのシェアは22%ですから、すでに46%の独占シェアを持つiPadには永久に追いつけないことになります。

それもそのはずです。
アップルは、ただ単に端末を売っているのではなく、映像サービスを強化し、ビジネスベースで独占を狙っているそうですから、負けちゃいれないというレベルで参入した日本勢の敵う相手ではないようです。

う~ん、それでもやっぱり・・・・・使っている自分のイメージが湧かない・・・




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Posted by バリューの親方 at 19:33

2012年04月15日

HEMS

 ホーム・エネルギー・マネージメントシステムの略ですが、簡単な話し、家中の電気などのエネルギーの消費、創造(太陽光発電等)を見える化し、電力消費を自動制御、あるいは意識的に制御し、賢く節約していこうと言う仕組みです。

このほど、経済産業省では、このHEMSを導入する際の6事業者11製品を採択しました。これらの製品を使って、HEMSを導入すると、定額10万円の補助金が出ることになりました。申し込みは4月19日からです。

ちなみに、採択された会社は、NEC,シャープ、東芝ライテック、積水ハウス、大和ハウス、トヨタホームで、ハウス系以外は、一般の新築や既存住宅でも設置が可能なのではないでしょうか。
さすが、大手ハウスメーカーは、目ざといですね。

 ただ、各社のシステムの中には、電気工事が必要なものと工事が不要なものがあり、シャープのシステムのみ工事不要で、簡単に設置が可能のようです。
このシャープのシステムは、家庭内の各コンセントにタップと言われる発信機をつけ、これらの消費電力情報を中継機が集めて、小型タブレット(端末モニター)に表示すると言う仕組みです。

価格もお手ごろで、タップ5個中継機、タブレットがついて希望小売価格206,640円だそうです。
小売希望価格ですから、たぶん実勢価格は16万円程度なのではないでしょうか。
今回の補助金が定額10万円ということは、自己負担は6万円程度です。
ただ、家中のコンセントにつけてこそシステムとしてのコントロールがかのうとなるのでしょうから、タップ単体の追加価格が問題です。

私どものコンパクトな3LDKの住宅でも最低15箇所のコンセントが必要です。1個5,000円程度としても10箇所追加で5万円。そうするとやはり11万円程度は自己負担となりそうですね。

 それでも、新築のみならず既存住宅でもこれが可能となると言うのは画期的ですね。
ただ、太陽光発電の創エネルギー分の表示は、シャープの太陽光システムでないと互換性がないそうで、そうすると今、さかんに取り付けられている太陽光発電も他社製品では、別々のタブレットでコントロールしなければならなくなる手間がかかります。

太陽光発電のタブレットにも表示される総電力消費量とシャープのタブレットに表示される総電力消費量の値が違っているなんてことがなけりゃいいのですが・・・・。たぶん、これ、ありえると思います。

そうした時に、どちらがホントなんだ???となるでしょうが、月々の消費電力請求書にはウソはないでしょうから・・・。でも・・・・これとも値が違っていたなんていうと・・・・。現状のシステムレベルでは十分あり得ます。

あくまでも、目安として節電、節約に努めましょう、あるいはそのきっかけに・・・という使い方のほうが片意地張らずにいいのかもしれませんね。




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Posted by バリューの親方 at 10:33

2012年04月12日

儀礼

 読んで字のごとく儀式礼式のことです。あくまでも式であるので、その作法やマナーがあります。
中でも最も最上級に位置するのが、国旗掲揚儀礼です。

法では、国旗は日の丸であり、大切に扱わなければならないと規定されていますが、掲揚方法まで法で規定されているわけではありません。

 しかしながら、掲揚時間や掲揚方法、掲揚位置、国旗収納まで事細かに作法があります。
実は私も、ボーイスカウトの指導者として奉仕するようになってから、その研修所で学びました。

国旗を揚げるといっても、祝日に自宅玄関に飾る程度で、掲揚柱に掲揚索を使って揚げるなどという役割をすることなどめったにないことでしょう。

でも、掲揚に立ち会うことはままあります。
スポーツでも国際試合などでは試合の前に、両国の国歌を演奏または斉唱し、国旗を掲揚します。

先日、なでしこジャパンのアメリカ戦を仙台に見に行った折もそうでした。
この時は、掲揚柱に掲揚するのではなく、すでにスタジアム内の天井付近にバトンでつられた両国の国旗に敬意を表する儀礼でした。

 アメリカ側の国旗への儀礼は、男女1名ずつの軍人が、アメリカ国歌を歌い上げ、スタジアム内のアメリカ国民は、何も言わずとも全員が起立の上、右手を左胸にあてていました。これは子供から、まさに刺青をした柄の悪そうな兄ちゃんまでです。

 次に日本の番でした。
場内アナウスで「ご起立ください」というアナウスのみで、陸上自衛隊のマーチングバンドが君が代を演奏し始めました。

大変厳かなものでしたが、手袋を掛けたまま、マスクやマフラーを巻いたまま、防寒用の毛布を腰に巻いたまま、果ては帽子を被ったまま、こぼさぬ様にと飲み物を手に持ったままの人まで居ます。
日本では、国旗への儀礼が徹底されていないのでしょう。

法で定められたにもかかわらず、ごく一部の教職員のわがままで、国旗や国歌に対する認識が希薄になり、そういう国際人としての最低レベルのマナーも心得なくなってしまったのかもしれません。

 ただ、なでしこジャパンの選手たちも、アメリカ選手に倣って、右手を左胸にあてている者が何人かいたようです。これも妙な感じがしました。日本ではこれを作法とはしていません。

日本では、起立脱帽の上、姿勢を正し、静かに国旗を注目して目礼とするかお辞儀での礼とするのが礼法とされています。官がつく職業の方々は、制帽を被ったままで挙手の礼を行うことになります。

ボーイスカウトでは面白い掛け声をします。
「国旗儀礼!国旗に正面!礼!!」
「国旗に正面」・・・・・国旗に体か顔を向け、姿勢を正せという意味ですが、「しょうめん」と発音していましたし、研修所でもそう習いましたが、「しょうめん」ではどうも「て、に、を、は」が妙で、意味が通じないな~と思っていました。
でも最近、オールドスカウトの先達から、これは昔は「せいめん」と発音していたと聞き、何十年ぶりに霧が晴れたような思いでした。

 たまたま私はボーイスカウト組織に身を置いているが故のお話ですが、年に何度も無い儀礼でもありますし、他の国々の国民もちゃんとできていることですから、世界から羨望の眼差しで見られている日本の国民が、国旗にたいする礼法を知らないと言うのもチョットね~・・・・。




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Posted by バリューの親方 at 07:41

2012年04月11日

冬眠


 先日、最上へ行った折、庭先とも畑ともつかない場所に、やっと雪解けで、そこから車が顔を覗かせている光景がありました。まだ半分以上は雪に埋まったままでした。
たぶん、一冬乗らなかったのか、それとも廃車した車なのか、よく潰れもせず埋まっていたものだと感心して見て来ました。

飲んでしまって、ちょっと車で一眠りし、酔いを醒まして帰ろうなどと、駐車場で眠りこけ、起きたらものすごい雪に埋もれていたなんて話は、今年、頻繁にあったそうです。

先日、興味深い記事が載っていました。
確かスウェーデンでの出来事だったと記憶していますが、人里は慣れた林道で、雪によって車の中に閉じこめられ、2ヶ月ぶりに救出されたと言うのです。それも生還です。信じられますか?????

 この男性は雪しか口にしておらず、たまたま持っていたシュラフに包まっていたそうですが、二ヶ月間というのは信じがたいことです。
診察した医師の話では、体温が30度ぐらいまで下がっており、「冬眠」状態になって、体力消耗を防いだので助かったのだとか。

 私は、きっとこの男性が乗っていたのは戦車と同様の鋼板で作られ、ドアが超分厚いスウェーデン製のボルボだったのではないかと、妙に納得しています。
それにしても、冬眠なんて森の動物ぐらいなのかと思っていましたが、霊長類の人間もまた、危機に瀕した場合は、遺伝子の中に組み込まれた野生が蘇るということなのでしょうか・・・。

 いずれにしても、キーワードは「体力消耗」を極限まで抑制するということみたいです。
この頃、災害も頻発していますし、私などは陸地を遠く離れたヨットにも乗ります。いつなんどき被災や遭難の憂き目に遭うかわかりません。そのときは、この話を思い出して、体力温存を心がけたいと思います。

でもこれって、企業経営にも通じるものがありますね。
厳しい経営環境のときは、経費を極限まで削減して企業体力を消耗せずに温存し、来るべき勝負に備えるってことでしょうか・・・。

私どもなどは、消耗抑制どころか、この企業体力をつけるところから始めなきゃなんないレベルですが・・・・・。




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Posted by バリューの親方 at 06:05

2012年04月10日

心配を裏切らない

< 期待を裏切らない>
世の中には何事も如才なくこなす人はいるもので、任せても安心していられますし、こういう人には、「結果報告だけでいいよ」といったレベルの信頼感すらあるものです。

でも、これとまったく真逆の方もおられます。
何やらかすかわからないので、みんなで止めたのに、それを一笑にふして外遊し、イランのアフマディネジャド大統領と会談したところまではよかったけど、ちゃんと裏をかかれて、またまた墓穴を掘ってしまった鳩山由紀夫元首相・・・。

ほんと、困ったものです。イランの方が一枚上手で、手ぐすね引いて待っていたというわけです。
イラン包囲網の団結を揺るがすには取って置きのカモ、いやいやが飛んできたということになります。

アメリカとの信頼関係を台無しにし、沖縄県民を怒らせ、中国からは笑われ、誰が言ったか、やることなすこと「心配を裏切らない」とは正にこのことです。

 もしかしたら、てんでダメな人と分かっていないのは、ご本人だけなのかもしれません。それはそれで大変な問題でもあります。そんな人が、かつては一国の首相だったことを考えると、よく日本が潰れなかった胸を撫で下ろします。

 外国の方は、確かに桜は美しいけど、すぐに散ってしまうから面白みのない花と言う評価だそうです。
 
桜の命の話を持ち出すと、先の大戦のイメージが出てきてしまうので、あまり適切ではないとは思いますが、花の命は短くとも、辛い冬をじっと耐え、春を待ってパッと満開に咲き、美しいままヒラヒラと散っていく様は、日本人の古からの「生き様の美学」の象徴とも言われます。

アメリカナイズ?された宇宙人などと揶揄される鳩山元首相ですから、このような「散り際の美学」などは、全く意に介していないのでしょうね。
それにしても、猫の首ならぬ鳩の首に鈴をつける人がいないというのも、困った政党です。

いけないいけない、人のふり見て・・・・でした。
こんなことを言う私こそ、せめて期待を裏切らない、いやいや期待を超えるよう努力しないといけませんね。




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2012年04月04日

安全商品の住宅ローン

 金融機関は、カネで金を稼ぐ商売ですから、ある意味で最も非生産的な商売ですし、元々は最も蔑まれた商売だったそうです。文字通り金を融かして飲み込ませ、知らないうちに金縛り・・・・というイメージもついて回ります。
しかし、この商売、時としてなくてはならない存在でもあります。
特に生涯で最も高い買い物であるマイホームを購入するときには、正に銀行様様といった立ち位置です。

 この住宅ローンは、金融機関にとっては融資先として、主に給与所得者という一般ピープルですから、ある意味ではかなり安全な客先ということになります。
しかも35年ものお付き合いともなれば、その後に発生する車のローンリフォームローン、さらには子供学資ローンまでビジネスチャンスは独占状態です。
もっとも、ちゃんとフォローしていればの話ですが・・・。

実際は、支店の担当者は次々と変わりますから、債務者のフォローなどほんの駄賃程度にしか考えていません。もったいない話です。こういうのを経営幹部の「絵に描いたモチ」「獲らぬ狸の皮算用」というのでしょうね。

さて、この住宅ローン、お客様の分捕り合戦が盛んです。一部では盛んでしたという過去形にかわりつつありますが・・・。
分捕り合戦の武器は、金利です。どこまでゼロに近づけるかの熾烈な戦いです。

 地銀ではなかなか難しいのでしょうけど、都銀では10年固定で1.45%などという驚異的な金利まで登場しました。さらに変動金利なら0.775%なんていう「何それ!!」という金利まであります。
これが功を奏してか今や全融資の25%がこの住宅ローンで占められていると言います。

 金融機関は、住宅ローンに貸し出すお金はどこからか調達してくるお金ですから、当然タダというわけにはいきません。仕入れコストがかかりますし、人がかかわれば販売管理などもかかってきます
そうすると、いくらカネで金を稼ぐとは言え、逆ザヤになる可能性もあります。

実際、競合激しい大手都銀では、利ザヤは0.1%程度まで低下していると言います。
現状では住宅ローンの不良債権率は1%以下などと言われてはいますが、今後どうなるかわかりません。よって0.1%程度の利ザヤなら、債務者の前に債権者が危ないのではないかと思ってしまいます。

 もっとも、ほとんどの住宅ローンは保証協会の保証付きローンですから、焦げ付いたとしても貸し出した金融機関がやけどをすることはありません。やけどをするのはこの保証協会ですから、一般の融資と違い、不良債権でアップアップということはないのでしょうけどね。

すでに、地方の金融機関などでは、採算悪化で住宅ローンの取り扱いを停止したところも出てきているとも聞きます。言うなれば好調だった住宅ローン市場にも少なからずや陰りが見えてきた感じです。

こうなると、いけいけドンドンの大手金融機関の寡占化が進むわけですが、大手が支店を有しない山形などは、逆に間口が狭められ、審査も厳しくなって借り難くなるのでないかと心配です。




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Posted by バリューの親方 at 06:02

2012年04月03日

憧れのマンション・・・・・。

 私も山形に戻ってから地に足が着いたというか、戸建に住み始めました。
それまではマンションと言われる居住形態に長く住んでいました。
マンションは、地震や火災以外はさほど心配事はありませんが、戸建になると地面に関連することから災害に関して、全て自分自身が対応せねばなりません。

 それはそれで、土地持ちという資産家の端くれなのですから致し方ありません。
この頃、山形市内にも分譲系のマンションが建つようになり、マンションと戸建のメリットとデメリットをお客様にお話しする機会が増えました。
確かに両者の間には、居住形態の違い上、メリット、デメリットは存在します。

ただ、ここで問題なのが、広さも価格帯も同じ・・・という前提に立っての相談が多いのです。
確かに間取り図に記された㎡数や販売価格を見るとそう見えます。
ただ、小さな文字で記された物件概要の部分をよく読みといていただきたいのです。
そこには、え~っ???と思えるような事柄もこと細かく記されています。

 管理費、管理準備金、修繕積立金、駐車場代金等々、月々や一括納付のその他経費が記されています。
ざっと見積もっても月々15,000円~20,000円程度、支払わなければなりません。
そうすると、月々家賃並みでの返済計画にこの分が月々上乗せになるということです。

 ただ、戸建だとこれらの費用は全く不要なのかと言うと、最も比率の高い管理費や駐車場代金は不要であることは確かです。
しかし戸建だって、屋根の塗り直しや壁面吹き付け塗装の化粧直しなどを行うことを考えれば、積み立てはしないまでも、メンテナンス費やリフォーム費として、いつかは必要になる金額であることは確かです。

 毎月の諸費用はそれとして、何よりもその資産価値です。
マンションは区分所有ですから、土地も分割で所有すると言う形態です。これはマンションが建つ中心地や一等地の価格が割高なことから、これを分割すればようやく一般庶民でも土地の権利を有することができるわけです。

 これを考えると、首都圏では郊外のマンションも有効だと思いますが、山形あたりでは、中心地や駅前のマンション以外では、その資産価値はどうなのかと疑問が残ります。
中心市街地から車で15分近くも移動しなければならないマンションでは、土地価格から考えて、土地付き戸建のほうが数倍資産価値があると思うのです。

もっとも、高所からの眺望を求めると言うのであれば、話は別ですが・・・・。
その高所からの眺望で有名な上山の某マンションは、中古市場によく出ていますが、哀れな販売価格になって出ているのも事実です。

先ごろ、大沼でパートのお隣に20階建てのオシャレなマンションのモデルルームがオープンしたそうです。価格帯は2LDK(58.93㎡ 約17.8坪)2,440万円~、3LDK(70㎡ 21.2坪)2,800万円~だそうですが、そこそこの土地付き一戸建てと同等かそれ以上の価格です。

七日町の一等地というステータスが山形市民にどれぐらい通用するのか、先々の販売状況が楽しみです。そのステータス、花笠踊りのパレードを上から目線で見下ろせるそうです・・・。




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頭金ゼロ、ボーナス払いゼロ、月々家賃並みの返済で、20代からの土地付き新築一戸建てマイホーム。

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Posted by バリューの親方 at 13:25