バリューの社長ブログ

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 消費税アップを睨んでか、県内では「建売住宅」が真っ盛りです。
お客さんがついてから建築を開始する「売建住宅」では、現行消費税が適用される３月末引渡しが間に合わないからと言うことでしょうか。

この頃では、県外の「アーネストワン」という建売業者も県内あちこちで一度に複数棟づつ急ピッチで建築しています。
私どもの建物よりは２割程度高い価格設定になっているようですが、この会社、とにかくその販売手法が荒っぽいのでも有名です。

３ヶ月程度売れ残ると２割程度一気に値引き価格で表示します。
それでも売れないときは３割も値引きしているようです。ここまでしてもまだ利益があるとなると、信じがた利益率です。

さらに、そこまで価格を下げられると、私どもの価格をも下回ることになります。
複数棟同時に隣地へ建築して販売しているのに、最初に買ったお客様と隣に建つ３ヵ月後に売れ残った家を買ったお客様とでは、２００万～３００万も価格が違うことになります。よくこれでよくクレームにならないものだと人ごとながら心配になります。

建売住宅には不動産会社が建築するものと工務店などのハウスビルダーが建築するものがあります。
当然のことながら両社とも宅建業の免許を持っていなければ、自ら売り出すことはできません。

私どもでもこの頃、建売住宅を手がけています。ただ、これは建ててから、あるいは建築中に売り出すのでお客さんがついているわけではありません。
よって、常に売れ残りのリスクがついてまわります。

私どもは不動産業者としての建売商売ではありませんから、土地を仕入れてこの上に建物を建築し、あくまでも建物の利益で商売をします。

万が一のときは、利益をゼロにして、あるいは赤字にしても売り切らねば、建物にかかった材料代や手間賃は回収できなるリスクを背負っています。そのリスク分を見越して値づけしておかないと、あとで大火傷することにもなりかねません。

私どもが建売をする訳は、自前の土地が売れ残って致し方なく建物を建てているわけではありません。一番には常に割安に仕事をしてくれている協力業者さんの、仕事に穴を空けさせることができないので、無理しても現場を作り、働いていただいています。

建売住宅の価格の構成は、プラス「土地代金」プラス「建物代金」です。
よって、完成後、最悪でも３ヶ月以内に売り切る値段設定にするには、いかに土地代を安く抑えておくかが必要で、また協力会社の仕事が空かぬように、いつでも着工できる更地を確保しておかなければなりません。正直、以外に大変なんです。

それから、建売住宅の消費税の事をよく質問されますが、建売住宅は前述のように土地代と建物代が合計された価格表示になっています。よって、確実に２,０００万円前後となってきます。
この消費税となれば結構な額です。さらに来年４月以降、３％も増税になればかなりの額の消費税に・・・。

でもご安心ください。建売住宅の消費税を計算するときは、土地代金分は非課税扱いになっていますので、建物の分しにか消費税が掛からなくなっています。
しかも、この中身ですが、土地代と建物代は売主が勝手に金額按分することができます。

新築建売の場合は、消費税の掛かる建物部分を極端に安くし、消費税の掛からない土地代をその分高くして按分するなんていう芸当は難しいかもしれませんが、中古の住宅の場合だとどうでしょうか。

建物の方が古くて価値がゼロで、表示価格のほとんど土地代だけなんていうケースもままあります。こんな時はどうやって按分するんでしょうね・・・。

さてさて、私どもでもこれから３月末にかけて最高で４棟の建売住宅をやらねばならない予定です。
建売住宅は建ち上がった建物のデザインや色調、さらに間取りに設備などを気に入るか否かだけで、お客さんは購入するか否かが決まってしまいます。

それだけ、私どものセンスが問われると言うことになります。
さてさて、どうなりますやら・・・・。
でも正直なところ、建売は私のセンスだけで建てる事ができるので、仕事には超がつくぐらい張り合いが出るのも事実です（笑）









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