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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2013年12月24日

公務員給与

 大手のハウスメーカーの家を坪単価の高い新興住宅街に建てられるのは、公務員と相場が決まっています。それは事実ですし、実感値としても理解できます。

でも、ほんとうにそんなに給与が高いのか?
高いなら、いったい年俸をいくらもらっているのか???興味本位でも知りたくなります。

私どものお客様は90%が30代前半の子育てファミリーです。上のお子様が小学校低学年で下のお子様が幼稚園か保育園。車2台をお持ちで、2DKで家賃5万円前後のアパートに住まわれています

そして問題のご主人の年収ですが、だいたい年齢に0を付け加えたぐらいから1割減の間、つまり32歳なら320万円~290万円ぐらいが普通です。

先日の市報に市役所職員の給与が掲載されていました。
32歳の大学卒の年収は・・・・・賞与コミで約416万円の試算でした。明らかに100万円程度の差はあります。この年収であれば、土地建物を合わせても3,000万円程度の住宅ローンは組めるはずです。
なるほど、これなら怖いものはありません。お好きな土地にお好きな建物が建てられます。
県職員や国家公務員ならもっと上でしょう。

公僕がこんなにもらっていて・・・・とぼやきたくもなります。
ただし、この恵まれた市職員は266人しかいません。まだ家を建てていない職員は、たぶん100人を切っているでしょう。その全員が家を建てることはあり得ません。そうするとせいぜい60人程度のおいしい?マーケットです。そこを狙うようなマーケティングをしていては、先が思いやられます。県職員や国家公務員まで相手にするとなると、競合が多すぎます。

君子危うきに近寄らずの諺があるように、限られたマーケットに特化するのが弱者の戦略でもあります。ただし、こちらからアプローチしなくても、むこうからやってきてくれる場合もあります。

ちなみにこれまでのデータでは、30人に一人の施主様は公務員でした・・・。その年収の高さって言ったら・・・。
さらに、最優遇金利が適用されるのですから驚きです・・・。

ちなみに天童市議会議員の年俸はと言うと、約628万円、そして市長はと言うと約1、396万円という試算結果でした。

市会議員は、常に地元の会合に来賓で呼ばれ、その都度「お祝い」を包んでいかなければならないことを考えると、ちょっと気の毒な気もしますね。私の知人の市会議員などは毎週末五つか六つは行事に呼ばれると言ってました。さらに結婚式シーズンともなると・・・・

いずれにしても、全ては税金で賄われていることを忘れてはなりませんね。
誤解を承知で言わせていただければ・・・・たまーーーーーに頂く、公務員の施主様からの建築依頼のお仕事は、一生懸命納めた税金の還付みたいなものと言ったら不謹慎でしょうね・・・。失礼しました。










<お知らせ>

私どもは、アパート住まいの子育てファミリー向けた、何から何までコミコミで1,350万円で建つロープライス・コンパクト住宅の専門店です。
頭金なし、ボーナス払いなし、月々家賃並みの支払いで、「家持ち資産家」の夢を実現いたします。
山形市を始め、天童、寒河江、河北、東根、村山、尾花沢、新庄へ至るまでの地域でお建ていたします。
  


Posted by バリューの親方 at 06:08

2013年12月23日

新規事業

 新築をやっている業者は、色々なセミナーに出かけて講話を聴くと、「今後は人口減により新築需要は激減する。よって、ストックビジネスやリフォーム事業に力を入れるべきだ」と判で押したように言われます。

確かにその予測は間違っていません。
だからと言って、みんながリフォームビジネスにシフトしたらどうなるでしょうか。
私は、新築がゼロになることはないと思いますし、私どものような規模の会社が健全な経営をしていくのに支障が出るとは考えていません。もっとも20年後、30年後と言うのであれば話は別ですが・・・。

それよりも最も得意とする新築で、知恵を絞り、限られたパイのシェアを獲得していく事を考える方が、健全な経営理論だと思っています。

たぶん今後は、その販売方法や建物そのものも随分と様変わりはしてくるでしょう。その変化についていけるかどうかの方が大切で、得意な分野から延長線とは言え、別の分野に軸足を移すことには首を傾げてしまいます。しかも、それは同業業他社が皆考える方法でもあります。

それよりであれば、全く延長線上にない別の事業を新規に考えるべきだと思います。
これは組織防衛上大切なことです。

アベノミクスの三本の矢ではありませんが、以前勤めていたリクルートの江副さんも、最初は小さな商いでも、常に新規事業を創設していくことこそ、企業成長の種と言っておられましたし、創設する新規事業は、小さく生んで大きく育てるというのが鉄則と言っておられました。

そして、最も競合が少なくかつ成長が期待でき、情報を金に換えるフィールドに気がついていない市場を狙えとも。

今から考え得るその市場は増大する「シニアマーケット」に他なりません。そのリフォームを狙うと言うのであれば、誰でもが考え付くことですが、リフォームは耐久消費財と同じく、一度やれば数年はリピートしません。

常に新たな顧客を捜し求め続けなければなりませんし、そうなれば競合も多くなります。
さらに、そうなる市場は差別化が難しく、価格競争に陥り、宣伝力と資本力がモノを言う強者の戦略フィールドとなります。
到底、「地域密着」などと言う使い古された付け焼刃戦術では太刀打ちができますまい。

私がこのシニアマーケットに進出するとすれば、毎日消耗してなくなってしまうマーケットを考えます。しかも、常に面倒で、できれば変わって欲しいという領域です。その不便さを解消するところに商いの目があると思うのです。

実は、目星はつけてあります。
来年の4月を目標に準備を進めています。
なんで、新規事業を??
私どもは組織として生き残らねばなりません。それが私に課せられた最大にして最低の義務です。

もし私どもが消えてなくなったら、私どもを信じて気の遠くなるような年数の住宅ローンを組み、そこに住み続けてくださるお客様のフォローやメンテナンスができなくなるからです。
その業態を維持し続けるためにも、全く別の新規事業で組織存続の保険をかけておく必要があると思うからです。

もちろん新規事業ですが、人的に現勢力を割りふることはしません。そうなれば本業温存と言うスタンスからも本末転倒です。
新規に人員を募集しこれに充てるつもりです。それであれば、少しは雇用環境改善にも貢献できるかなぁと。

さてさて、まもなく激動の2013年も終わります。
来年も、いやいや来年こそは、またまた第3次創業元年をスローガンに掲げて行きたいものです。







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Posted by バリューの親方 at 06:03

2013年12月22日

冬の現場

 冬の悪天候だからと言って、現場を止める事はできません。
もちろん雪への対策を講じなければならないので、費用もかさむことがままあります。

お買いになった土地に、雪がでっちら積もっていて、基礎工事もできないような場合は、お客様から除雪費用と雪捨て費用の実費は頂戴します。さらに、建築中に予期せぬ大雪で、屋根の雪下ろしが必要になった場合も同様です。

もちろん現場の除雪は作業工程に折込済みですから、よほどの豪雪で何度も雪捨て場まで往復するようなことがない限り、追加を頂戴するようなことはしていません。

私どもでも現在5現場が動いています。どれも途中で年を越さねばなりません。いくら雪養生したとしても、1週間も現場が休みとなるとさすがにこの時期は心配です。
現場パトロールも欠かせません。
内部造作をしている建物の段階であれば、さほど心配もありませんが、上棟中や上棟直後、あるいは基礎養生中などは心配の種です。

よく、雪や雨が当たって、ベタ基礎や柱、梁は大丈夫なのかとご質問を頂戴しますが、現在私どもが使用している材料は、ほとんどが乾燥度を示す含水量も15%以下です。

よって、表面だけに付着あるいは含浸する水分程度は、芯までびしょ濡れに湿るようなことはあり得ません。完成するまでの間の建物内熱気で乾燥してしまいますし、季節の変わり目と共に含水量は限りなく10%に近づきます。

また、ベタ基礎内の雪や溜まり水は、基礎の水抜き穴より排水し、雑巾がけをし、さらにジェットバーナーなどで乾燥させてから床を張るのでこれも心配無用です。

それよりも、施工上心配なのは合板類です。いくら耐水加工を施してはいても、厚みを見る側の「木口」という部分からの水の浸入は否めませんし、水分を吸うと合板の積層部分の接着面が弱り、本来計算されているの剛性耐力が出るか心配でです。

特に2×4工法などは、外壁面にも床にも構造用合板を多用する宿命にあります。雪の降る日や雨の日は、建て方は非常に苦労します。
先日も私どもの現場の近くで2掛ける工法で建て方をしていましたが、ブルーシートを掛けながら雪を防いでの作業で随分と苦労していました。

しかし、2×4工法はほぼ一日で基本躯体が完成してしまい、翌日からは宅内での造作作業が可能なので、完全にブルーシートや防水透湿シートで覆ってしまえば、何日も雪の中で心配しながら作業する在来工法よりは楽かも知れません。

ただ興味深いことが分かりました。先日2×4工法の建て方(上棟)作業をしていた他社作業員にこう聞いたときのことです。

「2×4は、いいよね~。一日で躯体が出来上がるからすぐに内部造作ができるし、完成も早い。冬場はやはり2×4だね~」と私。
「2×4は、この現場も1日で建て方が終わるから、また翌日は外の作業で建て方だ。在来はいい。一度現場に入れば、2ヶ月は宅内の中で作業ができる。冬場は大工にとって、在来はいいよ~!!」でした。

2×4の場合、全てを大工が担当する場合とアメリカ式に合理的に分業されている場合があります。
それはフレームを専門に組み立ち上げる「フレーマー」という職種、そして断熱材を専門に入れていく「ハンガー」という職種、そして内部造作を行う「造作大工」と言われる職種に分かれます。

よって「フレーマー」になれば、大工とは呼ばれているようですが、実は常に外仕事ということになります。中で行う「造作大工」とて、在来工法よりは工期が短いので、またまた次の現場の建て方と、休む暇もありません。

いずれにしても冬の現場は、他のシーズンと違って、神経も使えば、手間や工期もかかります。だからといって、価格を上げられないのが痛いところでもあります。
そして、この冬仕事というのがこの頃案外多いんです。3月末完成というのがこの類です。

さらに今年は、消費税増税前完成三隣亡前完成など特殊事情も加わり、てんてこ舞いというわけです。
各職方は年末年始で休めても、施工責任者と言われる現場監督は、暢気にお神酒を頂いている暇もないのが雪の正月です。









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Posted by バリューの親方 at 15:18

2013年12月21日

長年の念願

 大したコトではありません。
でも、ず~っと気になっていた場所がありました。それは小樽にあります。
札幌への出張は年に1度程度はあるのですが、日程がタイトで、仕事をしてとんぼ返り。ラッキーなら美味しいモノを食べてくる程度です。

そして今回は意を決して、仕事を早めに切り上げ、小樽まで足を伸ばしました。もう、日没迫る夕方です。
目的地は石原裕次郎記念館
下調べしないで思いつきで行ってしまったので、小樽駅まで行ってしまい、そこからタクシーで逆戻りするハメになってしまいましたが・・・。

ここは等身大の裕次郎さんに会えると評判の場所です。
彼は、私が社会人になったばかりの頃に亡くなりました。母がファンだったこともあり、カラオケでも裕次郎さんの持ち歌は子供の頃から沢山あります。

そして、何と行っても彼は、生粋の外洋ヨット乗りです。その兄貴の慎太郎さんよりも数段操船が上手かったと当時を知る方から聞いたたことがあります。
太平洋を渡るトランスパックやハワイのパンナムクリッパーカップ、ヨットレ-スの最高峰アドミラルズカップなど数々の海外外洋レースに出場したと聞きました。

その記念館の庭には、彼の愛艇コンテッサ三世が空へ向かって船出しようとするように飾られています。この艇は、当時としては外洋を走れる名艇中の名艇でした。カタカナで書くとこじゃれてしまいますが、正式には湘南魔火矢・伯爵夫人三世號と称せられます。

そして、記念館の中には、ハワイの別荘を再現したコーナーやヨットライフのコーナーなど、真にもって等身大の裕次郎さんを感じることができました。
そして、展示された愛用品の中に、私の持っているものと同じものがありました。等身大どころか親しみすら感じ、そして鳥肌が立ちました。

一つは、ハワイの別荘で使っていたと言うソファです。そしてもう一つは年代モノのトップサイダーのキャンバストップデッキシューズ。3つめは旧外洋帆走協会の艇名入りメンバーズエンブレムです。

こに時代のオールドソルトと賞賛されるクルーザー乗りは、次々に他界しています。
私もつい先日、恩師でもあり、海の父親代わりだった並木茂士オーナーキャプテンを失いました。彼もまた裕次郎さんの親友でもありました。

海外の外洋レースの黎明期、白人ばかりだった海外レースに、日の丸を掲げて参戦していった多くのサムライたちがいた事を忘れてはならないと思いますし、若いセーラーにも脈々とその心意気を伝承するのが私たちの務めだとも思います。

石原裕次郎記念館の芳名帖には湘南魔火矢・月光五世號 元乗り組み戦闘要員 長谷山 裕と記してきました。












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Posted by バリューの親方 at 13:38

2013年12月13日

住宅ローンの後押し

住宅ローンというと銀行・・・・とイメージが湧くかもしれません。
手元に、これまで住宅を建てた方々のアンケートがあります。
面白いデータが載っています。

それは「住宅ローン決定に際して影響が大きかった媒体は?」
と言うものです。当然のことながら、金融機関の窓口インターネットなどが考えられますよね。
では、結果はどうだったでしょうか・・・・。

実は圧倒的に多いのが「住宅販売業者の営業マン」です。これが3人に一人と圧倒的です。
よって、住宅販売会社やハウスビルダーの営業担当の必須の知識は「住宅ローンの知識」ということになります。でも、これって面倒なんです。複雑で・・・。

ですから、大手のハウスメーカーや住宅販売業者では「金融機関の窓口へ行って相談し、住宅ローンを組んで来てください。その為のお見積書は作っておきます」とやってしまう。

大手へ行くお客様はそれなりに所得も高く、なんら問題なく住宅ローンを組めるでしょうが、お若い子育てファミリーは所得もまだまだ低く、住宅ローンを組むのもある種のテクニックを要するケースが多々あります。

私どもの営業マンも一日の多くは、住宅ローンづけにかかわる業務に追われている事からも明らかです。
住宅販売会社やハウスビルダーに要求されるスキルや知識には住宅建築にかかわる部分が多くあると思いますが、それよりも大切なことは「住宅ローン」の知識であると思います。今回のアンケートデータからも明らかです。

私どもも、全担当者が公認住宅ローンアドバイザーファイナンシャルプランナーの資格を有しています。「建築のプロの前に、住宅ローンのプロたれ!!」とメンバー人も言っています。
お陰さまで、今では銀行の住宅ローンの窓口担当者に教えるレベルまでになってきました。

私どもの差別化とは 「山形県で最も住宅ローンに詳しいハウスビルダー」というスタンスです。
たぶん、私どものお客様は前述のアンケート同様に「住宅ローン決定に際して影響が大きかった媒体は?」と問えば、99%の皆さんが「バリューの営業マン」と答えるはずです。

ランチェスターの法則には、「弱者は一点突破!!」があります。
何かで山形県一になっておく事は、お客様のための生き残り策の最低条件だとも思います。










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Posted by バリューの親方 at 06:05

2013年12月12日

喝ーーーーッ!!

 昨日は、全国のハウスビルダーや工務店の集まりに出席して、情報収集と大いなる刺激を受けてきました。

出席していたのは、全国展開をしている規模の会社から、代々工務店をしている規模の会社まで様々でしたが、共通点は熱い思いで住まいを手がけている経営者であると言うこと。

そして、スピーチをということで演台に上がったのは、一代で全国規模のハウスビルダーに伸し上がった会社の社長でした。
「ぶしつけで、大変失礼な質問ですが・・・・皆様は35年後の自社のイメージをどのようにお持ちでしょうか?」との問いでした。

それぞれ、答えが出ます。
「来年のことも分からないのに、35年なんて・・・」
「そのころは、すでにあの世に行ってます・・・」
などなど、様々な答えが・・・。

「それが、あなたの会社を信じて、35年間の住宅ローンを組んだお客様への回答ですか?35年間あるかないか分からないような会社を信じて長く高額なローンを組まされるお客様の身にもなってください」という喝ーーーーっ!!
開場は一瞬に押して静まり返ります。

正直、私もドキリとしました。35年後と言えば、90歳にならんとするころです・・・。
そして、ハッと思ったのです。

何も自分が90歳で経営しているイメージを描く必要はない。
事業継承が行われ、どのような業態になっているか分からないが、ちゃんと顧客をフォローし続けられるような企業になるべく「高い理想」を掲げ続けること。そして、それを実現するためには、経営者の最大にして最低の務め・・・・「会社を潰さないこと」を全うすること。

そして、母校の校歌の一節を思い出しました。
「集まり散じて人は変われど、昂は同じき理想の光」
なんだかこの頃、忙しさにかまけて、忘れていた大切なことを思い出したような気がしました。










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Posted by バリューの親方 at 13:46

2013年12月08日

和食

いよいよ和食が無形文化遺産に登録されました。
これは近代的なスポーツの祭典のオリンピック誘致と同じ、いやそれ以上に価値のあることだと思います。

和食というと、何かすぐに刺身などなどをイメージしてしまいますが、今回の登録はあくまでもそのバックグランドにある文化が評価されたものなのでしょう。
よって、和食文化と称してしまうよりは、日本食文化と捉えるべきことなのでしょうね。

今回の受賞の説明にも「例えば正月のおせち料理云々・・・」とあったことからも明白です。
その旬の食材を、侘びさびと日本人の繊細な感性というフィルターを通じて、芸術のレベルまで高められておきながら、常に庶民の食卓にあるという点が文化たる所以だと思います。

私なども間もなく55歳になりますが、どうもこのごろ和のテイストとの相性がいいですし、食事も和系です。
自宅の夕食などは大変です。家内は肉で一杯派、息子はガッツリご飯派、そして私は和食で晩酌派で、まるで食卓は街の食堂メニューのようになっています。(笑)

以前、私も仕事柄海外に行く機会も多く、さらには住んでもいました。
滞在3日目からは日本食が恋しくなり、日本語の看板を見つけると、僻地で親友にでも会った様な喜びと安堵を感じたものでした。

ただ、中国の日本食はいけません。超高級な接待用の日本食屋は別として、ほとんどが留学時のバイトで国内滞在中に身につけたような技術と知識で、名前だけが日本食になっています。中国では「日式レストラン」と書かれています。

これらは、「なんちゃって日本食」と呼ばれるカテゴリーです。
最初の頃は、「何だよ~、コレ!!」と腹立たしさもありました。
でも、このごろではこの「なんちゃって日本食」行き、いったいこのメニューでどんな物が出てくるのかと楽しみにもなり、まともな日本食が出てくると、「何だよ~、普通じゃん!!」と笑える余裕も出てきました。(笑)

世界を魅了する食を通じた私たちの日本文化、そして日本人の心・・・大切に伝承したいですね。
私は唯一、日本の伝統を後世に伝承すべく、武士道に通じる古流武術「夢想神伝流居合」を稽古しています。「居合」は山形県村山市林崎が発祥の地でもあります。









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Posted by バリューの親方 at 06:05

2013年12月07日

生き残り戦

 私どもの建築業界もそうですが、実は若者相手で商売をしている学校経営は、若者減少の波をモロに食らう業界です。
特に巨額の資金を必要とする大学経営は大変です。債務超過に陥っている大学や実質的銀行管理になっている大学も少なくないと聞きます。

私どもの頃でも、結構な数の私立大学がありました。
第二次ベビーブーマーの受け皿として新設された大学も数多くありました。正直、名前を聞いてもどこの大学だかわからないような大学も多数存在します。

これから就学人口減少を鑑み、大学も広げた風呂敷を畳み込む施策を講じる必要もでてくるのでは。
昨日、私の母校より「サポーターズ倶楽部」へのご案内が来ていました。

早い話が寄付金の勧誘です。一口三万円からだそうです。
母校は、マンモス大学の日大に続くほどの学生数を誇ります。よって卒業生も星の数ほどおります。母校愛に満ちたOB100人に一人が寄付したとしても莫大な寄付金が集ると言うわけです。

さらに200万円以上の寄付者には、寄付額に応じて6階級に分けられた名誉称号を贈呈するのだそうです。その最高ランクは1億円以上「維持員」という称号だそうです。なんか、もう少しかっちょいい名称にならないもんなのかねぇ・・・。この辺が、母校の母校らしさか。

その案内冊子を見ていて、母校の150周年(2032年)に向けてのビジョンが記されていました。
その中に20年後の生き残りをかけた高度な戦略が見て取れます。

学生数2割減の35,000人
これを補うために大学院生6割増で15,000人、社会人教育4.3割増の50,000人、外国からの留学生受け入れ10,000人

早い話が、若い学生が2割減る分、大学院で延長して学ばせる、青年がダメなら社会人を再度大学に呼び込む、日本人が減少するなら海外から学生を募る。そのために国内のみならず海外にも付属高を作っています。

さらには、受験方法の改革、そして学部に縛られない共通自由選択科目が4,000科目も設定するそうです。

大したもんだ!!さすが名だたる経営者を数多く輩出する大学は、みずからの経営戦略もスゴイ!!の一言。この大学は生き残るだろうな・・・。

そして、ご丁寧に裏表紙のキャッチフレーズは・・・・・
「皆様に支えられ躍進するWASEDA」
こりゃ、どこかの政党か上場企業のキャッチフレーズに似てますね。思わず笑ってしまいました。(笑)

「皆様に支えられて躍進するバリューハウス」








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Posted by バリューの親方 at 06:07

2013年12月06日

職人のこれから

 ご存知のように、山形も職人不足に陥っています。
消費税アップのせいなのか、震災復興が原因なのか、来年の三隣亡のせいなのか、はたまたたまたまの建築ブームなのか。よく分かりませんが、各職方はスケジュールいっぱいです。

下手すると価格も言値なんてこともあるそうです。今時、声の掛からない職人はよほど腕のほうが・・・。ぐらいの話です。

これが今だけのものなのか、今後も続くのかは予測がつきません。
しかも、職人は高齢化が進んでいます。正直、私どもの職人さんたちも、少なくとも私よりはご年配です。
一般の会社では「定年」と言われる域の年になる方々も大勢居ります。

この職人さんたちが、高い所の作業や重い建材を持てなくなって、一線を退いたらどうなるでしょうか。口だけ職人ほど手に負えない輩はありません。

これら引退に伴なう職人数は、今後5年で半減、10年で希少価値の数と言われています。話半分としても危機的な状況です。

ただ、ご存知のように人口減、特に若い世代の新築施主様候補層が減少の一途を辿ることからすれば、これで数が合うのかもしれません・・・・。

でも、そうは行かないようです。何故なら職人のなり手がいないのです。今でもそうですが、これが人口減となった若者から職人になりたい者を見つけるのも大変でしょう。

真にもってこれは由々しき問題です。
工場生産はいいとしても、現場で機械やロボットでは建築は不可能です。
国家プロジェクトとして取り組む必要もあると思います。

日本人になり手がないのであれば、技術を身につけたいと言う世界の若者を集めて、職人養成塾でも開き、「海外産日本の職人」も真剣に考えるときだと思います。

このままでいくと、新築どころか、次世代マーケットである中古住宅リノベーション、リフォームだって施行できなうなる日が遠からずやってきます。

国や行政が動かないのなら、我々業者が組合でも作ってやるぐらいでないと・・・。
それには、事なかれ主義の役人が作った法律を緩和する事と、民間団体に金銭的な支援を行うべきだと思います。









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Posted by バリューの親方 at 12:27

2013年12月04日

建売住宅

 消費税アップを睨んでか、県内では「建売住宅」真っ盛りです。
お客さんがついてから建築を開始する「売建住宅」では、現行消費税が適用される3月末引渡しが間に合わないからと言うことでしょうか。

この頃では、県外の「アーネストワン」という建売業者も県内あちこちで一度に複数棟づつ急ピッチで建築しています。
私どもの建物よりは2割程度高い価格設定になっているようですが、この会社、とにかくその販売手法が荒っぽいのでも有名です。

3ヶ月程度売れ残ると2割程度一気に値引き価格で表示します。
それでも売れないときは3割も値引きしているようです。ここまでしてもまだ利益があるとなると、信じがた利益率です。

さらに、そこまで価格を下げられると、私どもの価格をも下回ることになります。
複数棟同時に隣地へ建築して販売しているのに、最初に買ったお客様と隣に建つ3ヵ月後に売れ残った家を買ったお客様とでは、200万~300万も価格が違うことになります。よくこれでよくクレームにならないものだと人ごとながら心配になります。

建売住宅には不動産会社が建築するものと工務店などのハウスビルダーが建築するものがあります。
当然のことながら両社とも宅建業の免許を持っていなければ、自ら売り出すことはできません。

私どもでもこの頃、建売住宅を手がけています。ただ、これは建ててから、あるいは建築中に売り出すのでお客さんがついているわけではありません。
よって、常に売れ残りのリスクがついてまわります

私どもは不動産業者としての建売商売ではありませんから、土地を仕入れてこの上に建物を建築し、あくまでも建物の利益で商売をします。

万が一のときは、利益をゼロにして、あるいは赤字にしても売り切らねば、建物にかかった材料代や手間賃は回収できなるリスクを背負っています。そのリスク分を見越して値づけしておかないと、あとで大火傷することにもなりかねません。

私どもが建売をする訳は、自前の土地が売れ残って致し方なく建物を建てているわけではありません。一番には常に割安に仕事をしてくれている協力業者さんの、仕事に穴を空けさせることができないので、無理しても現場を作り、働いていただいています。

建売住宅の価格の構成は、プラス「土地代金」プラス「建物代金」です。
よって、完成後、最悪でも3ヶ月以内に売り切る値段設定にするには、いかに土地代を安く抑えておくかが必要で、また協力会社の仕事が空かぬように、いつでも着工できる更地を確保しておかなければなりません。正直、以外に大変なんです。

それから、建売住宅の消費税の事をよく質問されますが、建売住宅は前述のように土地代と建物代が合計された価格表示になっています。よって、確実に2,000万円前後となってきます。
この消費税となれば結構な額です。さらに来年4月以降、3%も増税になればかなりの額の消費税に・・・。

でもご安心ください。建売住宅の消費税を計算するときは、土地代金分は非課税扱いになっていますので、建物の分しにか消費税が掛からなくなっています
しかも、この中身ですが、土地代と建物代は売主が勝手に金額按分することができます。

新築建売の場合は、消費税の掛かる建物部分を極端に安くし、消費税の掛からない土地代をその分高くして按分するなんていう芸当は難しいかもしれませんが、中古の住宅の場合だとどうでしょうか。

建物の方が古くて価値がゼロで、表示価格のほとんど土地代だけなんていうケースもままあります。こんな時はどうやって按分するんでしょうね・・・。

さてさて、私どもでもこれから3月末にかけて最高で4棟の建売住宅をやらねばならない予定です。
建売住宅は建ち上がった建物のデザインや色調、さらに間取りに設備などを気に入るか否かだけで、お客さんは購入するか否かが決まってしまいます。

それだけ、私どものセンスが問われると言うことになります。
さてさて、どうなりますやら・・・・。
でも正直なところ、建売は私のセンスだけで建てる事ができるので、仕事には超がつくぐらい張り合いが出るのも事実です(笑)









<お知らせ>

私どもは、アパート住まいの子育てファミリー向けた、何から何までコミコミで1,350万円で建つロープライス・コンパクト住宅の専門店です。
頭金なし、ボーナス払いなし、月々家賃並みの支払いで、「家持ち資産家」の夢を実現いたします。
山形市を始め、天童、寒河江、河北、東根、村山、尾花沢、新庄へ至るまでの地域でお建ていたします。
  


Posted by バリューの親方 at 02:56