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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2015年01月22日

お客様の志向性

 コンサルタント会社のエンドユーザー1000人に聞きましたというアンケート結果があります。
それは、住宅建築に関するアンケート結果です。

「多少お金が掛かっても自由設計でこだわりのプランや仕様にしたい」の肯定派は男性56%、女性47%。
「いくつかのプランの中から自分の好みに合ったものを選びたい」の肯定派は男性34%、女性43%。
「建物にはあまりこだわらないので、構造がしっかりしていれば、建売でもいい」の肯定派は男性10%、女性8%。

さらに女性からの意見として・・・
「企画(規格)プランの方が住んだときのイメージしやすいし、価格も分かりやすい」
「自分たちで考えるより、建築のプロが作ったプランを選んだ方が楽だし、間違いない」

今どきの住宅購入の意思決定権がおおかた女性であることを考え合わせれば、上述の43%の女性は企画(規格)住宅を望んでおられると言う事になります。
こうなると、俄然私どもに分があります。嬉しい限りです。あとは、競合他社がひしめく中、私どもをいかにお選びいただけるかということに尽きます。

その企画(規格)住宅をお望みの予備軍の皆さんの志向は・・・・・・。
1、年収増が見込めない昨今、住宅はできるだけ安く手に入れたい。
2、安く手に入れることが出来るのであれば、その価格が明瞭な企画品(規格品)でも良い。
3、自分で考えるより、プロが作ったプランを選んだ方が楽。
4、設備・仕様も標準j化し、打ち合わせにも時間が掛からない。

であると、そのコンサル会社は結んでいます。

これに、もう一つ加えるのであれば、「家作りに最終的にいくらかかるのか、最初から分かっていたい」というのが加わると思いますし、その重要度はトップに来てもおかしくないと思います。
割安の家こそ、見積もりが曖昧で、これもオプション、これは別料金と見積書は天井知らずと悪評が立っていました。残念ながら現在もそうです。

私どもが、とにかく何から何まで全部入れて、コミコミ1500万円パックを売り出したのは、そう言うお客さんの声が多数あったからです。
私どもが次に目指すべきは、「プロが作ったプラン」迷うほど沢山作って、その中から選んでいただくこと。

しかもそれを延べ床面積30坪3LDK程度に抑え、総二階にするという制限があるのですから、あとは知恵を絞ってパズルのように間取りを開発していくしかありません。しかも、女性目線で・・・。
この女性目線は、家内の厳しい?主婦目線が役立っていることを付け加えておきます。(笑)







<お知らせ>
私どもは、アパート住まいの子育てファミリー向けた、何から何までコミコミで1,350万円で建つロープライス・コンパクト住宅の専門店です。
頭金なし、ボーナス払いなし、月々家賃並みの支払いで、「家持ち資産家」の夢を実現いたします。
山形市を始め、天童、寒河江、河北、東根、村山、尾花沢、新庄へ至るまでの地域でお建ていたします。
  


Posted by バリューの親方 at 16:47

2015年01月20日

太陽光発電と買い取り制度の行方

 私の自宅の屋根にもお客様に設置しているのと同じメーカー、型番の太陽光発電パネルを載せ、実験方々調査しています。

私の自宅は総二階ではなく、しかも変形の四ツ屋根でもあり、3.4kwのパネルしか乗りません。
お客様がお付けになっているのは、5.2kwぐらいの発電量があるパネルです。
システム自体が割安になり、数年前の3.4kwと同程度の予算で5.2kwまで設置できるようになりました。

雪深い山形でも10年程度で元が取れるというシュミレーションが一般的なところです。
太陽光発電は高い住宅設備と考えるより、投資と考えるほうが現実的かもしれません。

家庭用の太陽光発電は、家庭で使用して余った分だけを電力会社が10年間買い取ってくれる余剰電力買取りという仕組みです。
一方、メガソーラーと呼ばれる大規模なものは、事業として取り組むべきもので、発電した全ての電力を20年間買い取ってくれる仕組みです。

この事業用、メガソーラーなどの大規模なものだけでなく、家庭用にちょっと毛の生えたような10kw以上から事業として20年間買い取ってくれます。このカテゴリーは10kw~50kwまで低電圧という事業プログラムです。

10kw程度であれば、30坪強の総二階建物であれば、屋根を片流れなどにするなどの工夫をすれば乗せることは可能ですし、それでも足りなければガレージの屋根まで使えます。
とにかく10kw以上に知れば、事業用として20年間買い取ってもらえるという制度です。

ちかごろ「お金を生む家」とか「太陽光発電で住宅ローン返済」などという新築建物の広告を目にしますが、この仕組みを使ったものです。
太陽光発電などのシステムも住宅ローンに入れてしまい低利で35年払いにしておき、太陽光で見込める買取金額で住宅ローンを返済していこうという夢のような仕組みです。

良く考えてある仕組みだと思いました。
私どもでも昨年の10月にこの仕組みを使ったモデルハウスを計画しました。した途端に不穏なニュースが飛び込んできました。

九州電力や北海道電力、東北電力で事業用電力の新規買取申請を留保するというものです。
技術的な理由で買取りをこれ以上することができないというものでした。
これでは、前述の仕組みは不可能になってしまいます。慌てて計画を変更した次第です。

現在は、50kw以上の大規模な太陽光発電の新規申請を留保するということになっているらしいですが、この先どうなるかは分かりません。10kw~50kwまでの低電力の分も来月2月には方針が発表されるということですから、注目が集まりそうです。

仮にこれまで通り、10kw~50kwを20年間買い取ってくれるとしても、買取り価格が下がることになるでしょうし、買取量が制限も掛かることも予想されます。こうなると住宅ローンをこれで返していくという仕組みも根底から考え直さなければなりません。

同様に家庭用の余剰電力買取制度も考えておく必要があるような気がします。
現在は10年間買取を保証されていますが、11年目以降は保証がありません。買取りしてくれない、あるいは買取り量の制限が掛かることは十分に予測されます。

ではどうすれば・・・・。
10年後には、たぶん低額で安全な家庭用リチウム蓄電池も売り出されていることでしょう。これに昼の余剰電力を溜め、夜間はこの溜めた電力を使うという「自己生産消費型」というか「自己完結型」というか、そういう仕組みになるのではないでしょうか。

いずれにしても、そのころは安全が担保された原発が再稼動しているかもしれませんし、割安なガスが輸入され火力発電が活発化しているかもしれません。化石化燃料の地下資源が乏しい我が国で電力問題は、優先課題となり続けることは確かなようですね。










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Posted by バリューの親方 at 10:53

2015年01月18日

360度山また山

「盆地で生まれ、盆地で育ち・・・360度見渡して、山がないと不安になる」
TOブックスの「山形あるある」という本にあった一節です。

確かに!!
小学生の頃、当時は一番高い建物だったデパートの屋上に上がって、ぐるりと見渡し、自分の今いるところが、全て山に囲まれていることに気がつきました。
それから高校を卒業して上京するまで、毎日、四方のどこかに山並みが見える環境にいました。
それが普通であり、日常でした。

それが、修学旅行で上京する列車での中から見える風景は、だんだん山が丘陵となり、そして建物で山並みが見えなくなっていきました。そして、当時は上野駅。「ありゃー、東京さは山はねぇんだなぁ」最初の感想でした。

東京の生活が長くなり、今度は山がないのが当たり前の生活になりました。
電車の小旅行で高尾山に言った折、「東京さも山があるんだねぁ」でした。
特に私は明けても暮れても海が活動場所のヨット部でしたから、山に囲まれている風景は、せいぜい伊豆半島の山並みを遠くに見るぐらいでした。

そして山形での生活の方が長くなり、今は各市町村に点在する建築現場を回る日々です。
正に四季折々の山に囲まれている盆地の中で生活しています。さすがに山に囲まれていないと不安にはなりませんが、囲まれているほうが落ち着くのは確かです。

一昨年の今頃、家内とともに上京した折、東京駅隣接のホテルに宿泊。
朝食をとるために高層階のレストランの窓際に座った折、ビルとビルの間から、朝日に美しく映し出された西多摩の山並みが見えたんです。
「へぇ~、タワーにまで登らなくとも、都心からもちゃんと山並みが見えるんだ」と感心したのを思い出しました。その後、スカイツリーに登ってびっくり、関東も三分の一位は山に囲まれていることがわかりました。







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Posted by バリューの親方 at 05:17

2015年01月17日

空き家バンク

 日に日に日本中で空き家が増え続けています
空き家といっても倒壊寸前のものから新古住宅までさまざまで、そうなった事情もこれまた様々です。
ご当地天童市もその例外とは言えず、現在600個の空き家が点在しているとのことです。

空き家は、防犯、防火上の点でも環境美化、衛生の面でも問題が多いのも事実です。
ただ、その家にはそれぞれ持ち主がいるので、人の財産にまで行政でも手を出せないのが苦しいところではあります。

天童市も他市町村と同様に、「空き家条例」を施行しました。これは行政代執行という権限で、家を取り壊すことまで含まれているものです。とは言え、危機的状況など、よほどの事でもなければ取り壊しまでは行きません。

天童市ではこの空き家対策のため、この2月から「空き家バンク」なるものをスタートさせるそうです。
空き家バンクは、空き家になっていて、売りたい、貸したいという家屋を持ち主がこの空き家バンクに登録し、ホームページにアップ、これを買いたい、借りたい人が見てマッチングさせる仕組みです。
あくまでも個人間売買、賃貸借をするための仕組みです。

先日、山形県宅建協会天童で、市長へ年始の表敬訪問をしました。
市報に「空き家バンク」が掲載された翌日ということもあり、この話に花が咲きました。
天童市としては、これまた苦しい立場です。空き家の売買や賃貸借を個人間にする仕組みしか出来ないのです。なぜなら、その取引に宅建業者を紹介するということは、中立の行政の立場にもとることになるからです。

市長は丁寧に私ども業者に請願されました。「ひとつ、よろしくご協力お願いします。宅建業者さんのお力をお借りしないと、どうにも進まない・・・」と。
正直申し上げて、仕組みが出来てしまってからそう言われても・・・。というのが本当のところです。

この辺が行政の限界です。
だいたいにして、登録される空き家の権利や所有形態、債権・債務状況、現況の劣化度、耐震度合い、そして最も重要な相場の価格設定などがほとんどできないまま登録せざるを得ないからです。
買い手が欲しい情報公開まで開示されるかどうかも疑問です。ここには個人情報開示も関係してきます。

事が上手く進み、いざ契約となった時にも問題です。個人間売買や賃貸借が成されようとするとき、どのタイミングで我々業者に紹介するのか、どの業者に紹介するのかなども決まっていません

正直言って、これは一般的な法定仲介料はいただけないでしょう。なぜならただ単に契約の進行役程度の役割だからです。わずかな事務手数料のために、時間を割いて契約書を作成し、契約にも立ち会う宅建業者は少ないと思います。

行政がやるなら、国が推進している優良な中古物件の流通を促進する「家屋劣化・瑕疵の調査、診断」必須にし、現行の耐震基準に合致させるようたがをはめ、それをクリアするような空き家を登録し流通させるべきであると思いますね。これが公の機関がすべき策ではないでしょうか。










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Posted by バリューの親方 at 12:09

2015年01月13日

イレギュラーへの対応

 笑い話に、会社の先輩方から夜食を頼まれた新人がマックへ行き、セットを10人分注文したところ「店内でお召し上がりですか?お持ち帰りになりますか?」とマニュアル通りに聞いたとか。

私は先日とあるコンビニで、おじいさんがレジでタバコを買おうとして、こちらにタッチしてくださいと「20歳以上」にタッチさせられている光景を見ました。マニュアル通りとは言え、どう見ても20歳以上のおじいさんでした。

人の振り見て我が振り直せという事で、人ごとではありません。
人の揚げ足を取るわけではありませんが、私なぞは立場上、そういう光景はすかさず見つけてしまいます。
スーパーバイザーの目線と言うのでしょうか・・・。

ついつい最近、入院中に一生懸命介抱してくれた家内に御礼方々、慰労を兼ねて温泉に行きました。
プロが選んだ旅館百選に入っている県内海側にある老舗旅館です。値段もそこそこで、地元天童温泉などの倍ぐらいするところです。

和食処で夕食をとるべく案内されたテーブルで着席すると、椅子のホゾが緩み、ぐらぐらしていました。
椅子に掛けて転倒したのでは洒落にならないなと思い、椅子を交換してくれるように仲居さんに頼みました。
生憎、他のテーブルは予約制しか空いていないほど大盛況でした。

家内を座らせ、私はたったまま5分ぐらい待っていましたが、新たな椅子を持った仲居さんは戻ってくる気配すらありません。周囲のテーブルからは立ったままの私を稀有な目で見られるし、恥ずかしいったらありゃしない。

いよいよ待っておられず、通りかかった仲居頭のような女性に事情を話すと、大変失礼いたしましたと言い、即座に隣の予約席の椅子を持ってきてくれました。
乾杯もして料理も進み始めた頃、椅子を持って件の仲居さんが現れ、その予約席に椅子をセットして行きました。お詫びの一言もなく・・・・。

これがプロが選んだ旅館百選に選ばれ、全国からプロが視察に訪れる旅館です。
建物やフロントの対応はすばらしかっただけに、本当にもったいない話です。

翌朝の食事は別のテーブルでした。またしても椅子はぐらぐらです。我慢して座りましたが、これは経年劣化で、どの椅子もホゾが緩んでいることに起因しています。
掃除をするときに椅子を引けば、容易に気がつくことです。それを問題とするかしないかの意識の違いですし、そういう風に教育されている組織的な問題だと思います。

人の事ばかり言えないですね。
私どもも決して褒められる様なご対応をしているとは言いがたい事も多々あります。
プロ目線やマニュアルどおりではなく、お客様目線の大切さを再認識した小旅行でした。











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Posted by バリューの親方 at 17:28

2015年01月08日

揃ろた、揃ろたの住宅ローン

 年末にどれだけ今年は住宅の買い時なのかをお話しました。その中に住宅ローンは借り得なのかも記しました。

今年に入って新聞にもやっと出るようになりました。
予測どおりフラット35は、またまた最低金利を更新し、とうとう1.5%を割り込み、フラット史上初1.47%となりました。これは政府の意向を汲んでというには早すぎる金利です。
フラット35の金利はまだ下がり、限りなく1%に近づいていく方向へ向かうと思われます。

市中の金融機関は、変動金利の5年物などは、すでに1%を切り始めていますが、片や35年固定金利のフラット35が1%前半に下がってきては、勝負にならないでしょう。
これまでは、市中の金融機関の住宅ローン金利は、フラット35の金利の約半分程度の5年固定の変動金利でした。

ここからすれば、市中の金融機関の住宅ローンは7%程度になって、初めて変動金利の割安感が出てくるのですから、まだまだ下がる可能性があります。
しかし、金融機関は貸し付けるお金のほとんどが仕入れているお金です。いったい、どうやって利ざやを抜くのか信じられません。まともに考えれば、赤字で貸付することにもなりかねません。

市中の金融機関は、金利値下げ合戦よりは、付加価値をつけた商品で差別化するか5年の固定期間を8年や10年に上げつつ金利の下げを緩やかにする戦術が考えられます。
例えば8年固定の変動金利で8%とか・・・。

付加価値の方は、すでに先駆けの地銀などでは出始めています。
がんと診断されたらローンはチャラとか、怪我や病気で働けなくなったらローン返済額をカバーする保険がついているとか、産休、育休時には最長2年間は元金返済を据え置けるとか、保育時に家事代行サービスが受けられるとか等等、様々です。

ただ、特典は魅力ですが、その特典が本当に自分に有益なものなのか、あるいは自分の既に入っている保険でカバーできないかなど、ちゃんと見極めて、自分自身に合った住宅ローンを探すべきだと思います。なぜなら、住宅ローンは買い手市場だからです。

金融機関にしても住宅ローンには万が一のときに供えて保証機関がつきますから、返済不能に陥ったら、保証機関が金融機関に弁済してくれますから、金融機関も大やけどすることはありません。
それだけ金融機関にとってみても、住宅ローンは安全な金融商品なのです。
それが故に買い手市場であると言えます。

自分に合った住宅ローンを手間隙かけても探し出すのが得策です。
これにより将来的に100万円や200万円なら簡単に差がついてしまいます







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Posted by バリューの親方 at 05:07

2015年01月07日

県民の病

 東北の人々は、しょっぱい味付けが好き。それが血圧を上げ、結果的に脳疾患の数値を押し上げているという話、聞いたことありませんか?
私もご他聞に漏れず、家内からは 「醤油、かけ過ぎ!!、ちゃんと味、ついてるでしょ!!」と食事のたびに言われます。

ところが・・・・・生保の統計データを見てびっくり!
55歳以上の脳疾患発症割合、県別ベスト5には、東北地方は一県も入っていません。最高位の福島が16位、山形は24位、そして宮城に至っては47位です。
ただ、それぞれの県の患者数のトップはと言えば、東北各県とも高血圧症や脳疾患であることには違いはないようです。

では、脳疾患の割合が多い県ベスト5は・・・・。
第一位 高知県
第二位 鹿児島県
第三位 福岡県
第四位 富山県
第五位 徳島県

この県の中で糖尿病では徳島県が第一位、高血圧症では鹿児島県が第五位というありがたくないランキングにダブルで序せられています。

どうですか?意外でしょ。なんか県名を聞くと、温かく気候が穏やかな南国系の県が多いような気がしますね。
これらの疾患は生活習慣病と言われるカテゴリーの病です。つまりは食生活や酒、タバコ、ストレス、運動不足に密接に関わる病です。メタボも同様らしいです。そのイメージと県名、どうですか?リンクしますか?

それぞれの生活習慣病の割合が少ないベスト1の県の食生活や生活の共通傾向も出ていました。
「野菜や魚介類を中心に食事を、しかもゆっくり食事をする、そして体を動かし、ストレスを発散する」だそうです。

私の場合、メタボを気にして野菜や魚介類の食事はいいのですが、時間がもったいないと早食いですし、移動はもっぱら車なので歩きはほとんどありません。高尚なジムなどに行く時間の余裕もありません。
さらにストレスに至っては、社長業を辞める以外、それをためない方法を探すのは難しそうです。

とは言え、昨年末に大病をし、「健康第一!」今年の大スローガンに掲げた私ですから、これまでのままでいいわけはありません。
徹底して改善して行こうというのが、新年の誓いです。この誓いとプレッシャーそのものがストレスだったりして・・・。








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Posted by バリューの親方 at 05:58

2015年01月06日

いよいよ2015年

いよいよ新たな年になりました。
改めまして、新年、明けましておめでとうございます。本年も変わらぬご愛顧のほど、何卒よろしくお願いいたします。

私どもは、入居しているのが小売店舗の2階ですから、この店舗が2日より初売りをするというので、私どもも2日から店を開けておりました
弊社の初売りは、3日からでしたが、新年早々お客様にもおいでいただきました。ありがたいことです。

私はと言えば、病み上がりで、酒も飲めないトホホな正月でした。でも、酔いのない覚醒した学び多き正月だったとも言えます。

さて、新たな年明けとともに、新たな仕事割で業務をすることにいたしました。
私が11月12日より一ヶ月入院している間に、私の仕事をそれぞれのスタッフが分担してこなしてくれたお陰で、私の日常業務に少しばかりの余裕ができました。

病み上がりと言うこともあり、現場にもあまり行けず仕舞いですが、それも分担してやってくれています。
それでは、その余裕で・・・・・本当は養生せねばならないのでしょうが、目と頭は事務所にいても使えます。

そこで、片手間にしかできていなかった商品開発を再開することにしました。
私どもの商品開発は、他社さんのように自由にというわけには参りません。性能を上げつつコストを抑制し、さらに全てコミコミ1350万円や1500万円という超えてはいけない上限が設定されています。
この限られた条件の中で、ニーズとウォンツに合致した商品を生み出さねばならないと言うわけです。

今年の開発テーマは「超高断熱、超高気密のコストダウン」」と「エアコン一台で過ごせる家」、そして「無駄を省いた4LDK」「凹凸外観のコストダウンデザイン」「26坪タイプのバリエーション展開」です。

工賃はあまり変化もありませんが、材料の価格が上がってきています。特に輸入材が上がっています。米国の経済が上向きで、住宅建築が盛んになり、品質のうるさい日本への輸出などせずとも国内需要で十分やっていけるのと、為替の変動も関わってきています。

さてさて、明けた2015年、どのようになりますか、楽しみです。
コストを左右する、この材料の調達と使い方が腕の振るいどころでもあります。










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