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山形情報ガイド・んだ!ブログ

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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2015年02月24日

積雪荷重

 先日、小国町の小屋が積雪で倒壊するという衝撃的なニュース映像を見ました。
雪国で建物を建てている私どもにとっては人事ではあありません。
私どもの建物は、積雪地域で、習慣として屋根の雪下ろしをする地域として積雪1mまでの積雪荷重に計算しています。たぶん、この界隈の住宅建築業者は同様であると思います。

この1mという数字ですが、件の小国の倒壊した建物も積雪は1mだったそうです。
確かに築60年を越えていたとの情報もあり、老朽かもあったのかもしれません。それでも昨年も一昨年も同様の積雪で倒壊することはなかったわけですから、今年が何か特別な積雪だったとも考えられます。

山形での1mの積雪荷重はというと1平米当たり300kgと想定されています。つまり、1立米で300kgということです。凡そ畳半畳に全盛期の小錦関が乗っている計算です。
この1mは地域の雪質によっても異なります。北海道などのパウダースノーでは、おそらく50kgからせいぜい150kg程度でしょう。

山形は湿った雪質なので、その倍ぐらいの重さになるというわけです。
ただ、この頃異常気象なのか、寒暖の差が極端です。こうなると積雪はシャーベット上になり、それが夜間の氷点下で氷になり、翌日はその上に新雪が積もり・・・・とこれの繰り返しです。
こうなると、いくら同じ1mの積雪はいえ、一気に重量が増します下手をすると400kgから500kgというのもあながちウソではないと報道もされています。

公的な技術機関からの発表では、今年の屋根に積もっている山形の積雪重量は・・・・・何と380kgに達しているそうです。
計算上は大丈夫だろうと思っている1mという積雪荷重耐力も、これでは怪しくなってきました。

私どもの屋根は、12mmの合板で受け、その下で厚さ184mm、幅38mmの垂木で受けています。
300kgを越えたからと言って、すぐに屋根が倒壊するようなことはありませんが、これからはお客様へ、積雪が1mに近づいたら雪下ろしをしていただくようにアナウスすることにします。







<お知らせ>
私どもは、アパート住まいの子育てファミリー向けた、何から何までコミコミで1,350万円で建つロープライス・コンパクト住宅の専門店です。
頭金なし、ボーナス払いなし、月々家賃並みの支払いで、「家持ち資産家」の夢を実現いたします。
山形市を始め、天童、寒河江、河北、東根、村山、尾花沢、新庄へ至るまでの地域でお建ていたします。
  


Posted by バリューの親方 at 17:47

2015年02月13日

リフォームとリノベーション

 リフォームリノベーション
この頃よく耳にする言葉です。いったいどこが違うのか???
ニュアンス的に捉えるとリフォームは部分的な増改築で、柱だけ残して行うビフォーアフター的な劇的増改築のことをリノベーションと言っている感があります。

私も仕事柄、ビフォーアフターをよく見ますが、さすがだな~と思う場面もありますが、この工事、ホントに必要なの?と思う場面もあったりと様々です。
ただ、最後に出てくる予算・・・。どうしてあれほどドンピシャに収まるのか不思議です。以前これに出演した「匠」に会う機会があり、素朴な疑問を投げかけましたが、あれはテレビですから・・・と笑ってました。

実際の「新築そ〇くりさん」などは、ほとんど新築と変わらないほどの建物になっては居ますが、お値段も新築と変わらないぐらいです。
今朝もチラシが入ってきましたが、「30坪戸建住宅を新築同様の性能にリノベーションした場合、税込み1,620万円」と出てました。

いかがでしょうか、これを安いと見るか高いと見るかです。
現在の建物を新築にするには解体費用が掛かります。前述の価格には柱だけ残すところまでの解体費用が含まれているはずです。(実は手ほぐしなので、この場合の解体料の方が、一気に取り壊すより割高)
その現在の住宅を取り壊す解体料を入れても、弊社の青森暖ったか仕様の方が、約160万円も割安です。

同社では1050万円~1570万円をまるごとリフォーム、それ以上2250万円を立替領域とし、これを100%と位置づけ、自分たちの丸ごとリフォームはその50%~70%の予算で可能だと謳っています。
その2,250万円の根拠は、一流ハウスメーカーの価格がベースになっています。

正直、私どもではすでに二百数十棟をお建てしましたが、2,000万円を越える豪華な建物など建てたことがありません。要は同社の比較する対象が現実からかけ離れているのです。

全日空と日本航空の正規割引合戦と、ローコストのスカイマークエアやフジドリームエアの正規料金とを比較しているのに似ていると思います。どの航空会社でも目的地に無事到着できることに変わりはありませんし、立ち席でもありません。

実際問題として、柱だけを残すとは言え、土台はシロアリなどでボロボロになっているケースが多く、さらに基礎も鉄筋が入っているかどうかも疑問です。さらにどの道、布基礎だけでしょうから、ベタ基礎を新たに打設する必要も出てきます。
言うは易い事ですが、現行法に合わせてリノベーションして行くとなると大変な工事なのです。

国交省では、ゴミを出さない建築をということで、中古住宅のリノベーションを推奨していますが、解体が伴えば、リノベーションも新築もさほどゴミの出方は変わりません。
さらに、柱と基礎を残してコストダウンと言う事らしいですが、新たな柱分だけの材料代なんて、100万円に満たない金額です。この辺をよく理解すべきだと思います。

仮にリノベーションをするにしても、基礎をそのまま利用するとなると、建物の位置や平面状の形を変えることはできません。せいぜい、性能をあげつつ間取りの変更と外観ぐらいでしょう。

とは言え、愛着のある自宅をそのまま何とかして住み続けたいという心情が強いと言うのであれば、決してそれを否定するつもりはありません。
セカンドオピニオンではありませんが、色々なプロから話を聞いて、検討することが必要であると思います。








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Posted by バリューの親方 at 11:14

2015年02月11日

世の中のコミコミ事情

 結婚式からお葬式、さらには車の販売と「コミコミ」という表示が花盛りです。
いかにこういう表記をする商品やサービスが不透明な価格表示をしていたかが窺い知れます。

お恥ずかしい話ですが、住宅業界も例外ではありません。
業界で模範を示さねばならない大手の住宅会社ですらそうです。
広告の価格に踊らされて住宅展示場に行き、すばらしいモデルハウスを見学し、その気になって値段を聞いてみたら、モデルハウスは特別仕様でオプションの塊面玉が飛び出るような価格を聞いてビックリ!!

あるいは、破格の坪単価で記された宣伝を真に受けて見積もりしてもらったら、あれよあれよと言う間に、オプションや諸経費が積み重なり、最後は予算額の1,5倍になっていたなどなど、枚挙に暇がありません。

住宅会社は、往々にして建物本体価格で表示し、それを面積で割り、一坪単価で表示します。競合他社と比較しやすくするためです。

住宅を建築し、実際に住めるようになるためには、本体価格だけでは到底無理です。ディラーから車を買って、すぐに公道を走れないのと同じです。そこにはローンも必要ですし、登録や保険、スタッドレスタイヤや冬用ワイパーも必要です。住宅も同様のことが言えます。

それらをコミコミ価格で表示しているのが、他の住宅会社です。これはこれで、業界の透明性を回復するには大きな進歩だと思います。でも、これはあくまでも売り手側からの透明性であって、買い手側の透明性の目線ではありません。

買い手は、いったい最終的にいくら払えば、新しいマイホームに住めるのかが知りたいのであって、事は建物のコミコミでは済まないのです。
火災保険やら地震保険、登記費用、住宅ローン経費、確認申請、水道の申請、カーテン代金、収入印紙に至るまで、合計いくら掛かるのかが知りたいのです。

これは注文住宅で、その合計を契約前に示すことは限りなく不可能です。
私どもの住宅は規格住宅ですから、最初から価格が決まっています。よってこれを基本ベースにすれば、最終的な合計金額の最大値が予測されます「一般的な人が、一般的な土地に、一般的な規格住宅を一般的な方法で建てる」のであれば、90%以上の確立でこの予算内で収まります。

いや、もし必要とならなかった費用は削減しますから、合計はもっと安くなる可能性があります。
これが買い手が求める「コミコミ価格」だと思います。

私どもは「何から何まで全てコミコミ価格」1,350万円や1,500万円、1,650万円という価格設定です。もちろんそれ以上は頂かず、ちゃんと住宅をお引渡ししています。
ただ、正直なお話をすれば、ジャストその価格になっている方は一人も居ません。それはあくまでも表示価格が最大予測金額だからです。

お客様によっては150万円も割安に済んだ方もおられますし、施工途中にあれもこれもと追加工事が入り、この価格を大幅にオーバーされた方もおられますそういうお客様は半々ぐらいです。
住宅の追加工事は一声何十万と言うケースも少なくありません。
勢いに乗ってどんどん豪華にするのではなく、最初から背丈に合った住宅を取得することが、予算内に収めるコツだと思います。








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Posted by バリューの親方 at 06:01

2015年02月10日

揃ろた、揃ろたの住宅ローン

 年末にどれだけ今年は住宅の買い時なのかをお話しました。その中に住宅ローンは借り得なのかも記しました。

今年に入って新聞にもやっと出るようになりました。
予測どおりフラット35は、またまた最低金利を更新し、とうとう1.5%を割り込み、フラット史上初1.47%となりました。これは政府の意向を汲んでというには早すぎる金利です。
フラット35の金利はまだ下がり、限りなく1%に近づいていく方向へ向かうと思われます。

市中の金融機関は、変動金利の5年物などは、すでに1%を切り始めていますが、片や35年固定金利のフラット35が1%前半に下がってきては、勝負にならないでしょう。
これまでは、市中の金融機関の住宅ローン金利は、フラット35の金利の約半分程度の5年固定の変動金利でした。

ここからすれば、市中の金融機関の住宅ローンは7%程度になって、初めて変動金利の割安感が出てくるのですから、まだまだ下がる可能性があります。
しかし、金融機関は貸し付けるお金のほとんどが仕入れているお金です。いったい、どうやって利ざやを抜くのか信じられません。まともに考えれば、赤字で貸付することにもなりかねません。

市中の金融機関は、金利値下げ合戦よりは、付加価値をつけた商品で差別化するか5年の固定期間を8年や10年に上げつつ金利の下げを緩やかにする戦術が考えられます。
例えば8年固定の変動金利で8%とか・・・。

付加価値の方は、すでに先駆けの地銀などでは出始めています。
がんと診断されたらローンはチャラとか、怪我や病気で働けなくなったらローン返済額をカバーする保険がついているとか、産休、育休時には最長2年間は元金返済を据え置けるとか、保育時に家事代行サービスが受けられるとか等等、様々です。

ただ、特典は魅力ですが、その特典が本当に自分に有益なものなのか、あるいは自分の既に入っている保険でカバーできないかなど、ちゃんと見極めて、自分自身に合った住宅ローンを探すべきだと思います。なぜなら、住宅ローンは買い手市場だからです。

金融機関にしても住宅ローンには万が一のときに供えて保証機関がつきますから、返済不能に陥ったら、保証機関が金融機関に弁済してくれますから、金融機関も大やけどすることはありません。
それだけ金融機関にとってみても、住宅ローンは安全な金融商品なのです。
それが故に買い手市場であると言えます。

自分に合った住宅ローンを手間隙かけても探し出すのが得策です。
これにより将来的に100万円や200万円なら簡単に差がついてしまいます







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Posted by バリューの親方 at 11:58

2015年02月10日

図面も時代の流れ

 民間で住宅を一棟建築するのに、どれだけ少なくとも11種類程度の基本的な図面が必要です。
これに設備図面や電気配線図、プレカット図、展開図などなどを入れていったら軽く20種類は越えてしまいます。

これを100分の一の図面などでコピーできるようになったので、A3で持ち歩けるようになりました。
それでも、その図面に加えて数々の書類を持ち歩くとなると、かなりのファイル数にもなります。

これらの図面を毎回毎回現場に持ち歩き、必要な図面をファイルから探し出し、時にはそれをファイルから外して打ち合わせを行ったり、それに書き加えて保存したりという作業が続きます。
さらには施工中の何度かの中間検査などには、またこの図面一式が必要です。

図面は紙モノの他に、会社のPCに保管されていますが、ノートPCを現場に持ち込めれば話は簡単なのですが、PCが起動して立ち上がるまで結構な時間が掛かりますし、現場の粉塵が舞っている中で使用するのは、故障の原因です。

でもこの頃は、すばらしいものがあります。
「ipad」です。
私はそのミニ型を使用していますが、図面の詳細部分を拡大したり、アプリを使えば図面に書き込みが出来たりとすばらしく便利です。
さらに、クラウドを使ってそこに保管するようにしていますので、営業担当、設計担当、施工会社と同じ図面を同時に見て話ができます。

現場の監督が、細部の施工具合を設計担当と離れていながら、図面に書き込みながら指示する事ができるようになりました。
画期的なことです。さらに施工監督は事務所になながら、現場を動画で見ることも可能な世の中です。

ただ、問題は高齢化した職人たちに、このIT機器を使いこなすことが出来るかどうかです。
先日、現場の施工状況を写真に撮り、写メにて送って欲しいと依頼したら、コンビニで買った使い捨てカメラで撮影し、そのまま会社に持ってきてくれました。

これからはどんどん便利なアプリが出てくるでしょうが、これをどれだけ使いこなせるかが、施工精度アップと人件費節約の鍵になるのではないでしょうか。
かく言う私は、スマホを持っていません。通話はコンパクトなガラ携で不便を感じませんし、業務のメールもショートメールで十分コミニュケーションは伝わります。

まともなデータ通信をせねばならない用向きは、画面の大きなipadを使えばいいと割り切っています。
でも、同輩のオヤジたちが、スマホを使ってラインをしているのを見ると、ちょっとだけジェラシーは感じてしまいますが・・・。






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Posted by バリューの親方 at 10:34

2015年02月08日

冬のイベント

積雪があると、なかなか住宅産業は大変です。
お客様の足も遠のきます。土地探しに行っても、隣地境界線の杭が見つけられません。
こんなもんだと思って契約した土地が、雪が解けたら案外小さく見えたりということもあります。

とは言え、週末にお客さんを内覧会の現地まで呼び込むことはしなければなりません。
私どものお客様は子育て真っ最中のファミリーがほとんどです。当然のことながら、お子さんの楽しめる場所に出かけてしまいます。
勢い私たちのライバルは量販店のイベントやこの時期盛んにやっている冬のイベント、雪祭りなどです。

私などは、この時期になると来年の冬のイベント仕込みのために、アイディアを頂戴しようと、週末ごとに雪祭り系のイベントに出かけます。決して遊びに行ってる訳ではありませんよ(笑)
今週末から来週末にかけてが、各市町村の雪祭り系イベント花盛りです。

昨日も天童高原山辺町作谷沢の2件のイベントを梯子して来ました。
それぞれのイベントで大きな収穫がありました。
一つは手作りキャンドルづくり
そしてもう一つはスカイランタン(熱気球)です。そして、雪で作ったジャンボ滑り台です。

どのみち駐車場は除雪して、雪が積み上げられてますから、滑り台はそこに作れば簡単です。
キャンドル作りは暖かな室内でと内覧会のミニイベントにはぴったりです。
ただ、スカイランタンはモデルハウスのある住宅地では難しそうなので、凧あげの糸を繰り出してできないかと検討中です。

まずは人の真似をして、少しずつ自分たちのオリジナルにして行こうと考えています。
ちなみに、私たちだけしかやれないお子様向け内覧会イベントって、結構バリエーション豊富なんですよ。

来週は雪祭り系の本場、尾花沢横手にアイディア頂きの視察に行ってきます。何度も言いますが、遊びに行くんじゃないんですよ(笑)
是非、私どもの冬のイベントをお楽しみください。







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Posted by バリューの親方 at 15:34