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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

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Posted by んだ!ブログ運営事務局 at

2019年07月21日

空き家予備軍・・・?

どこの市町村でも問題になっている空き家。
ご当地天童も例外ではありません。一口に空き家と言っても、空いている家が全て空き家と言う範疇に入るのではありません。空き家は市場に流れないような空き家を問題になっている「空き家」と呼ぶらしいです。

市場に流れないとは、流せるレベルでない住宅か、事情があって売買賃貸などができない空き家ということになります。
解体したくても解体費用がままならないとか・・・。
政府が推奨している空き家の利活用、特に市場への流通に関しては、昭和56年以降に建ったものを対称にしているきらいがあります。なぜなら補助金や安心R住宅などは、昭和56年以降の建物が対象です。もっとも耐震リフォームをし、耐震基準などが現行のものをクリアすれば、それ以前のものも対象にはなるのでしょうが・・・。

今問題になっている空き家は、主力が昭和56年以前に建てられた住宅です。56年以降の建築のものの多くは、ちゃんと市場に流通しています。つまり、昭和56年以前の建物は、速やかに解体更地にし、次の活用方法を探して下さいというものです。つまりは、不動産の「たたみかた」を始めて下さいということです。
前述した「解体費用が捻出できない」という悩みはさほど心配することもありません。売るのであれば、その解体費用を最初から値引きするということであれば、買主が買った後に値引き分で解体しますし、行政からの解体費用補助金などもあります。

私どもは新築がメインで、中古住宅はお客様から特にお願いされた物件以外は取り扱っていません。よって、空き家問題もあまり身近には感じていませんでした。
しかしながら、よくよく考えてみると、人口がどんどん減少していき、子供の人数も少なくなり一人っ子も増えてきていますし、生涯独身という方々も増えています。そうすると小家族化となり、その新築の家を次世代へ受け継ぐことができなくなるおそれがあります。

それを考えると、私たちは、今は新築でも将来の空き家を増産しているのではないかと心配になります。
これは社会情勢がそうなのであれば、高級住宅だろうが、ローコスト住宅だろうが結果は一緒です。
幸い私どもの住宅は、コンパクトにできており、遠い将来、空き家になったとしても、賃貸住宅としても十分活用が可能なのではないかとも考え、少しばかり気が楽になったりしています。

こういう事をつらつら考え始めると出口が見つからず、眠れなくなってしまいますね。(笑)






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私たちは、子育てファミリーを応援するため、不明瞭な建物価格を「何から何まで、すべてコミコミ」という
販売方法を開発しました。しかも、使用しなかった費用はそこからどんどん引いていく減額方式です。
これは世界で私共だけのシステムと自負しています。さらに月々家賃並のローン支払いのローコスト住宅でもいあります。
ただ、残念ながらマンパワー上の制約で、現在新築戸建住宅を建築できるのは、
上山市、山形市、山辺町、中山町、天童市、
寒河江市、河北町、東根市、村山市、尾花沢市までとさせていただいております。



  


Posted by バリューの親方 at 17:14

2019年07月10日

マンション派?それとも戸建派?

山形ではあまり売りマンションの供給は多くありません。逆にどちらかというとマイホームは戸建と言うニーズがほとんどです。

それでも、売りマンションもないことはありません。特に県都のど真ん中、七日町などにも売りマンションがあります。結構な価格です。ほんと、土地を買って戸建を建てるのと同じぐらいの価格のものも沢山あります。

さて、それでは、そのマンションと戸建ではどちらが資産価値があるのでしょうか。
その前に、購入したときの月々の支払いが実は違ってくるのをご存知でしょうか?

マンションは集合共同住宅で、玄関扉含めずその中だけが自分の購入した専有スペースで土地代は建っている土地を全入居者で割った分が持分です。
そうなると、みんなで共有しているスペースや共同でやってもらう掃除やゴミ回収などは、入居者で出し合わなければなりません。共益費というものです。これとて、月々1万円以上はします。

さらに外壁の塗りなおしの積立金も毎月払って積み立てます。これも1万円以上はします。さらにさらに、限られたスペースに建っているマンションですから、駐車スペースが無料になっていないところも多々あります。駐車場代を別途支払わなければならないケースもあります。これも5000円はするでしょう。

そうすると何かにで2万円~3万円は住宅ローンとは別に居住費として毎月出て行くことになります。戸建だとこれがありません。もちろん、外壁や屋根を塗りなおすなどの場合は全額自腹にはなりますが・・・。

さて、それでは、純然たる居住物としての価値はどうなのでしょうか。
山形ではあまり、サンプル比較数がないので、首都圏や近畿圏の中古住宅の成約価格で比較してみます。そうすると、購入後20年目まではマンションの方が市場価格として高いく、21年~25年目で戸建の方が逆転するという結果が発表されました。

これは一つの例ではありますが、どれだけ建物が朽ちても、戸建は土地価格が生きているということに他なりません。
これは田舎の山形でも同様のことが言えると思います。ただ、私などは戸建の自宅を売って、街中の便利なマンションに住み替えたいとは思います。なぜなら、冬季の雪かきの苦労は、さすがに堪える年齢になってきたからと言うこともあります。

さて、それでは、ハウスメーカーが建てた高級住宅とローコストで建てた住宅の20年後はどうでしょう。
建物の方は、固定資産税の評価額はかなりまだまだそれ相応ですし、税法的にも減価償却しても少しは価値があるようです。

とは言え、市場で中古住宅としての値づけとなったら、話は別です。築20年を越えているなら、残念ながら建物の評価限りなくゼロです。お高い長期優良住宅や高性能省エネ住宅は、まだ20年物が市場に出ていませんので、何とも言えませんが・・・。
たぶん、付加価値として少しは評価価格が上がる程度で、どれほど有利なのかは未知数です。

いかがでしょうか。ローコスト住宅も高級なハウスメーカーの建物も20年以上経ってしまったら、さほど変わらぬ建物評価価値と言っても言い過ぎではないと思います。

ただ、それはあくまで、中古住宅として売りに出すならと言う前提です。その家に住み続けるなら、少なくとも賃貸でその家を借りる家賃程度は確実に価値が生まれていると言うことも忘れてはなりませんね。その家が朽ち果てるまで、毎月その家賃並みの価値は発生し続けるというわけです。ただ、ローンが返済し終えてからが本来の価値であることは言うまでもありません。






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ただ、残念ながらマンパワー上の制約で、現在新築戸建住宅を建築できるのは、
上山市、山形市、山辺町、中山町、天童市、
寒河江市、河北町、東根市、村山市、尾花沢市までとさせていただいております。  


Posted by バリューの親方 at 16:46