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バリューの親方
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私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2011年10月13日

住宅政策、次々

 国交省の予算要求にはいつも一喜一憂します。
住宅をお建てになる方々に、非常に有利になる項目が織り込まれたり、はたまた条件が付いたりと猫の目のように変わるからです。これにより、新築や中古住宅売買、はたまたリフォームまで市場が一気に活発化するというのも事実です。

あまりの加熱振りで、予算が底をつき、3ヶ月も前倒しで9月末に早々と終了しフラット35Sの金利1%ディスカウントやりフォームへの住宅エコポイントなどはそのよい例です。
一気に市場が広がり、慢性的な断熱材不足まで引き起こしました。

 さて、10月7日に明らかになった2012年度の同省の概算要求に画期的なことが盛り込まれています。これは中古住宅市場活性化の起爆剤になり得る内容です。

 これまで、中古住宅を購入にもフラット35は中古住宅購入資金として、住宅ローンを組むことができました。ただ、金利優遇などが受けられるフラット35Sは、クリアしなければならない基準値があり、現状の中古住宅では、ほとんどこれをクリアするような物件は出ていません

 どうしてもフラット35Sを使うには、売主が売る前にこの基準をクリアするようにリフォームを行い、その金額を上乗せして、中古住宅として売りに出すと言う変則的な裏技まがいのことをしないと、適用になりませんでした。でも、これをすることにより、中古住宅購入資金のみならず、リフォーム資金までも合算して低利な住宅ローンを組めるメリットはありました。

 それが今回盛り込まれた内容は、フラット35について消費者が購入する中古住宅が、フラット35Sの融資基準を満たさない場合でも、リォームによって基準に適合する場合は融資の対象とする仕組みを開発する方針であるとの報道がありました。

 なお、購入後リフォームによるフラット35の利用にあたっては、「リフォーム瑕疵保険」への加入が条件になるとのことです。
また、工事の結果省エネ性能など一定の基準を満たす場合は、フラット35Sでの融資を受けることも可能になるとしているとのことです。

 これではっきりしてきましたが、国交省、いや日本政府は、すでに国内の新築住宅市場から本腰を引き始めていることが分かります。これ以上新築を増やすなとこれまでの新築優先だった仕組みを変え始めているのです。

 それは優良な中古住宅市場の急激かつ短期的な形成です。優良とは適正な価格のことではなく、現行の耐震基準を満たし、さらに省エネ性能が向上している中古住宅のことに他なりません。これらの条件を満たす中古住宅市場を短期間に形成するには、今回の中古住宅向けフラット35Sも,非常に効果的な制度ではないかと思います。

 私どもも、本年度より「リニュアル仲介」という中古住宅向けの新たなビジネスを立ち上げています。
これは土地代だけになって売り出されている中古住宅の購入者を対象に、柱と基礎だけ残して半解体し、耐震や省エネ対応に全面リニュアルする「既存注文住宅」というものです。

さらにこれをフラット35Sを使ってできるようにしています。
安心安全、そして新築並みのリフォーム住宅を低利な35年固定金利ローンで手に入れようと言う新た仕組みです。

 私も国交省の政策に賛成です。
世界広しといえども、20年もすると建物の価値が限りなくゼロになるなんていう国は他にありませんし、新築一辺倒なんていう国も日本だけです。アメリカやヨーロッパでは、築50年ものステキ住宅が、新築と変わらない価格で売買されています。

 それには、現在の日本の中古住宅を正しく資産として算定評価できる、基準やガイドラインが必要だと思いますし、それをすることができる調査鑑定員の育成が必要だと思います。

それは、国交省が推進しようとしている単なる中古住宅診断検査員レベルのインスペクターではなく、宅建主任者と建築士の両方の知識を有している専門職、言うなれば「既存住宅の資産算定評価鑑定士」の育成に鍵があると思います。

 買ったばかりの新築の住宅は、間違いなく買った翌日には、資産価値は80%になります。なぜなら、普通の住宅は、20%程度の利益が見込まれているからです。

この20%を元に戻すには、弛まぬリフォームとバージョンアップを繰り返し、手をいれ、よりステキで魅力的な家に着飾らせねばなりません。それができているからヨーロッパやアメリカの住宅は中古住宅になっても価値がゼロにならないんです。

まず、中古住宅と言う言い方から改める必要がありますね。ユーズドハウスで「U-HOUSE」とか「既存住宅」あるいは「既築住宅」とすれば、なんか中古っていうイメージはないでしょ・・・。



Posted by バリューの親方 at 11:51