バリューの社長ブログ

 政府の方針で、中古住宅市場を活性化する施策が取られています。
中古住宅購入資金とリフォームローンを抱き合わせてフラット３５を使えるようにするとか、税制面の優遇などです。

　ここで、一気に中古住宅市場に火がつくか否かは、はなはだ疑問が残ります。
こと、住宅に関しては、日本人ほど新築好きは、世界でも稀と言われています。人の手垢がついた前住む者の生活臭漂う住宅は、イヤ！！というのが本音なのでしょう。

確かに、中古住宅市場では築２０年を超えた住宅はほとんど土地代金程度で建物の価格はほんの申し訳程度で売買価格になっているのが実情です。

　ただ、これはあくまで税法上の減価消償却が進みその価値がゼロになるということで、住める家が資産価値ゼロになることは、それこそ奇妙な話です。
なぜならば、資産価値がゼロになった住宅にもちゃんといっちょ前の固定資産税が課税されて、行政ではちゃんと価値を評価しているからです。

とは言え、全ての中古住宅がそれなりの価値が内在されているのかと言えば、それもう～んと唸ってしまいます。

特に約３０年前、私が大学そ卒業した１９８１年の６月以降に建築確認申請を行って建てられた建物とそれ以前の建物のでは、幼稚園と大学院ぐらいの差が出てしまいます。

それは現状の耐震基準で建てられた否かという差ということです。
現状の耐震基準を満たしているのであれば、１００年に一度ぐらいの地震、震度６程度では倒壊することがないように設計されています。

　では新耐震基準以前の建物はどうかと言えば、同程度の震度ではほぼ８０％以上が倒壊の危険があるとされています。今回の東日本大震災ではたまたま、阪神淡路大地震のような揺れ振幅でなかったから、倒壊しなかっただけのことですし、建物の被害が大きかったワケは、津波と液状化です。

そう考えますと、昭和５６年６月以前に建築された建物は、ほぼ確実に現状基準を満たすだけの耐震補強が必要になります。これは壁面や基礎の関わる部分がほとんどで、このため、結構な金額がかかります。
さらに、水周りからリフォームし、ビフォーアフターレベルのリノベーベーションを行うとなると、たぶん限りなく新築に近い価格に落ち着くと思います。

なぜなら、解体するのに、重機を用いれば一坪２５,０００円程度ですが、柱と屋根だけ残して手解体となれば、その手間隙で解体するのとは比較にならないぐらいの金額になります。さらに、土台がシロアリに食われていた。基礎に鉄筋が入っていなかったとなれば、建物をそのままに、狭い中でそれらを修繕、補強しなければなりません。

　正直って、解体するには惜しいよほどデザイン的に凝った家、あるいは新たに建物を建てることの出来ない市街化調整区域にある既存住宅などでなければ、中古住宅を再生しても、金額的なメリットは出てこないものと思われます。

確かに国の言ってる事は、正しい。しかし、中古住宅の価格評価を適切にできるポジションの人がいないのでは、いつまで経っても安心して、購入できる中古住宅市場は形成できないと思います。

新建材を多用し、密閉度合いと断熱性能で省エネ住宅を推奨する国交省は、逆にそんな家を推奨した分だけ、長持ちしない住宅を沢山奨励していることが分からないのでしょうか。
この辺が不思議でなりません。







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