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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2015年03月19日

今は高いの?安いの?土地価格

 今日は土地の公示価格が発表になりました。
首都圏ではこれまで値下がりしていた地価が下げ止まりするところも多くあり、さらに上昇に転じたところも数多く出てきました。

山形県は県内の観測地のうち住宅地は123地点。その内11地点では昨年より地価が上がり、4地点で横ばい、そして108地点で下落という結果でした。
我が天童市の住宅地は9地点とも下落です。
それでも下落幅は昨年より縮小されているようです。

さてさて、この公示価格ですが、そのまま実勢の取引価格に右習いしているわけではありません。
公示価格は、不動産取引の指標となり、公が土地買収などをするときの指標にもなりますが、実勢価格の90%程度の価格とされています。

土地の価格は「1物4価」と言われ、実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額の4つあります。
それぞれ同じ土地でも評価格が違うと言うわけです。
これはそれぞれの評価額の使用用途が違うのでいたし方ありません。

しかし、実際に取引される土地を売買するときに使われる実勢価格を他の3つの価格から推測することは可能です。
以下にそれを示しますので参考にしてください。



①実勢価格
実際の不動産取引において成約するであろうその不動産の売買価格です。





公示価格
今回発表された国土交通省が発表する土地価格です。標準地を定め、毎年3月に公表します。

一般の不動産取引価格目安や、公共が収用するときの土地の目安となる価格としています。これは実勢価格の約90%程度になっている。

③路線価           
国税庁が発表する土地価格です。相続税や贈与税の計算の際に利用する価格です。これは実勢価格の70%~80%程度になっています。

④固定資産税評価額
市町村が、発表する土地価格です。固定資産税や都市計画税の計算の際に利用されます。これは実勢価格の60%~70%程度になっています。

これを元に天童市の土地実勢価格を計算しますと・・・・
久野本一丁目で坪約157,000円
泉町一丁目で坪約156,000円
交り江三丁目で坪約129,000円
駅西四丁目で坪約約150,000円
長岡北一丁目で坪約160,000円

さらに躍進目覚しい東根市では・・・・
神町東二丁目で坪約78,000円
鷺ノ森一丁目で坪約91,000円
神町北三丁目で坪約99,000円
神町中央一丁目で坪約111,000円

となりますが、私たちがお取引している実感地ではこの実勢価格より10%程度高い感じがします。
いずれにしても天童市では天童市の住宅地の平均坪単価は15万円程度が適切と言っているようですし、注目の芳賀タウンも坪約14万円程度ですから、あながち噂だけでもなさそうですね。

ただ、実勢取引はあくまで実勢価格であって相場とも異なります。
私たちが行っているのは、実取引売買です。ここには人間ドラマが介在しますので、実勢取引価格は参考にはなりますが、そこには値引き交渉投売りなどもあります。
それは売らねばならない側にはそれなりの理由が存在するからです。ここまで書けばお分かりだと思いますが、土地の価格とはそんなものだと言うことです。

いずれにしても、土地と言う商品は、店で売っている商品のように、品切れになってもまたいつか入るようなものとは異なり、世界に同じものが二つとない超差別化された商品であることは忘れてはならないと思います。

















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Posted by バリューの親方 at 10:48