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バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2012年07月14日

違法へのお目こぼし

 ここのところ、新築や既存住宅に関する補助金が頻繁に発表されています。
特に、政府が指針として掲げている優良な中古住宅の流通のための補助金制度は、バラエティ豊かです。

「優良な」というところがミソです。
CO2排出を抑えるような断熱性能と地震に強い耐震性能向上のための補助金が、この「優良な」の具現化です。

 だいたいにして、こういう類の補助金申請をするには、真っ当な市民であることが前提です。つまり収めるべき税金をちゃんと納めている。守るべき法を遵守しているということです。さらに建物に対しても違法なものへの補助金などありえません。これは誰もが納得するところだと思います。

でも・・・・・。
世の中には、そうではないものもあるようです。
私どもも設計事務所の立場から、耐震診断を行うことがよくあります。
市の指定した診断員が行った診断をもとに耐震補強すると補助金も出ます。

 ここまでは全国の市町村が同じように行っているので、何の不思議もありませんが、先般発表されたデータで、恐るべき事実が発覚しました。
新宿区が行った耐震診断の結果、耐震補強が必要となった約5割の木造住宅が、違法状態の建物だったと言うのです。

 ただ、この違法状態ですが、現状の建築基準法に合致していないと言うことで、建築当時はそこまでこの法が整備されていたかどうかは疑わしいところです。
こういう建物は、建っている間は、しかたがないという判断ですが、これを改築や建て替えの時には、現行法に適合しないと、建築が許可されません

 現行法下では違法と判断された多くは、敷地が4m未満の道路にしか接しておらず、本来であれば道路の中心から最低2m以上離して、建物を建てなければならないところ、通常通りに建てられているというケースだそうです。これはよくあるケースで、山形あたりでも1本路地裏に入れば、沢山あります。

往々にして、こういうところに、古い木造住宅が密集しており、地震等で倒壊したり火災が発生すると取り返しのつかなくなるのは目に見えています。

本来であれば、こういう密集地の古い建物にこそ現行法に適合するよう、改築や建て替えを促進すべきなのでしょうが、現状では法に違反している建物ということもあり、補助金も出せないのが痛し痒しのところです。

ところが、新宿区ではそんなことも言っていられなくなりました。
30年以内に震度7以上の首都圏直下型地震が発生する確率が70%と発表されたからです。
新宿区はこの違法状態のままでも最高150万円の耐震補強工事補助金を支給することにしたそうです。

もちろん、適法な建物の半額としたり、建て替え時は違法状態を是正すると言う念書を取ってのことだそうですが・・・。

それにしても違法の是正より、耐震化促進を優先したということですから、苦渋の選択と言えますが、何でも前例がないからとか、定規で引いたようなことばかり言う役所としては、大きな大英断であることには違いありませんね。






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Posted by バリューの親方 at 06:02

2012年07月13日

ダーティイメージ

私どもは建設業の登録の他に、宅建業、平たく言うと不動産業の免許も有しています。

 さて、この不動産業、イメージはいかがでしょうか。
なんか胡散臭いイメージが付きまといます。確かにそういう同業者もいるのかもしれませんが、大多数は関連法規を遵守する真面目な業者です。もしろん私どもも含めて・・・。

 免許を有するとは、首根っこを免許権者である知事か大臣にがっちり握られており、反すれば免許停止や免許取り消しに直結します。
そのリスクを犯してまで法の下を潜ろうということですから、かなりの小細工が必要になるのでしょう。そうすると、件の胡散臭いイメージとなって現れてくるのでしょうね。

日本ではステータスは決して高いとは言えないこの不動産業者ですが、アメリカなどでは、このリアルエスティト・エージェントは非常にステータスが高い業種に分類されます。
関連法規を熟知し、資産運用というレベルの高い見地からのアドバイスができるからとも言われます。

 世界73カ国、8000店舗のネットワークを誇る「センチュリー21」などは、そのよい例です。
FCに入会するにも厳しい審査があり、金があれば誰でもが入れるFCではないと聞いたことがあります。
山形県では、同業のクリエイト礼文さんが加盟していますね。黄色いブレザーを身に着けたメンバーは若いのに不動産業というプライドを漲らせ、みな紳士、淑女に見えます。結構なことです。

先般、商工会議所の部会に参加してきました。
私は宅建協会天童支部の役員をしているからか、建設部会ではなく不動産業のほうの部会に属しています。属する部会は「金融部会」です。メンバーは各銀行や税理士、FP,保険会社などですが、何故かしら不動産業も含まれています。

不思議ですねぇ。
でも、よくよく聞けば、貸し金業の法律がさほど厳しくなかったその昔、我々の先輩不動産業者たちは、金貸し業を併業していたのだそうです。その名残りで金融部会の所属・・・・・。
どんな担保を取り、どんな金利で貸していたのかは知りませんが、おおよその察しはつきます。
ここでもなんか、胡散臭いイメージです。

2011年の国税査察の告発率が発表されました。
いわゆるマルサの脱税告発の成績と言ったところですが、前年は72.2%だったそうですが、2011年度は61.9%と低迷したのだそうで、経済状況の悪化もあり、大規模な脱税が減ったのだそうです。

ただ、その後がいけない。
過去3年連続第一位だった告発の常連業種不動産業がたまたま上位五業種に入らなかったそうです。
2011年度の第一位業種は・・・・建設業

私らとしてみれば、どちらに転んでも、胡散臭い業種であるイメージは払拭されないようです。










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Posted by バリューの親方 at 06:01

2012年07月12日

十年モノ戦争

 住宅を購入するということは、住宅ローンと言う金融商品を買うことに他ならないとはよく言われることです。
確かに各行ともものすごい商品数があり、さらに店頭で表示されている金利もあれば、競合対策でこっそり金利値引きなどということが普通に行なわれるようになってきています。

 このごろ、信じがたい金利が出てきています。
預貯金の利息もほとんどゼロに近いのは今日に始まったことではありませんが、住宅ローンの金利も限りなくゼロに近づきつつあるような気がしてなりません。
この住宅ローンは前述しましたように同じ銀行内でも複数の商品があります。

この中で、競合激化の一途をたどるのが当初十年間の固定金利という商品です。
ちょっと前までは五年モノ戦争などと言われていたのですが、今はこの十年モノ戦争へとシフトしました。
最安の金利は、三井住友信託銀行の1.35%、それに続く三菱東京UFJとりそなが1.4%です。

 もっと恐ろしいことに、変動金利の方は選べば、1%を切っています。前述の三井住友信託は0.775%です。凄いですね~。
私が始めて住宅ローンを組んだ頃の、5.6%なんていう時代から比べたら信じられない金利です。それどころか、7.9%なんていう信じがたい金利まであったそうです。

 でも、激戦区の十年モノ戦争なんて言ってますけど、実は十年モノの固定金利なんて、全部のお客さんの17%しかないんです。
圧倒的に多いのは53%を占める変動金利を選ぶお客様なんです。
そりゃ、1%を切るような金利じゃ、目先を考えちゃいますよね。

 ただ、私が借りた頃の5%越え、8%レベルの金利だって実際あったんです。いつそうなるかは予測がつきません。これが変動金利の怖いところではあります。
これだけ金利が安くなると、昔、高い金利で借りていた人が、現在の超低い金利で、借り換えるということも多くなってきています。

住宅ローンアドバイザーの仲間内で語られているのは、残債が1000万円以上あり、返済が10年以上残っていて、金利が1%以上違うという3つのキーワードに合致した人は、借り換えてもメリットがでると言われています。

各銀行間では、これまで、マーケットとしてなかなか発生し得なかったこの「借り換え客」の分捕り合戦を盛んに行っています。なんとこの借り換え客は、対前年比11.7%も増加しています。

 銀行も賢くて、この住宅ローン借り換えの際に、リフォーム資金も住宅ローンに組み込む商品を作っており、金利が下がって得した分でリフォームをしましょうということらしいです。

確かに、これなら金利が安くなっても、貸し付ける金額はアップするのですから、銀行にとっては願ったり叶ったりです。

さてさて、この低金利住宅ローン戦争、どこまでヒートアップするのか注目するところです。










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Posted by バリューの親方 at 16:44