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プロフィール
バリューの親方
バリューの親方
私は天童に住んでいますが、出身は酒田です。
で、どんなオヤジだかと言うと・・・・
こんなオヤジなんです。詳しくは、http://www.value-c.jp/outline.html

2011年06月30日

節電

 今日も朝から中途半端に熱いですね。
まだまだ夏カラダになっていないので、急激に気温が上がり続けると普通の人でも熱中症で倒れてしまうそうです。意識して水分補給をするのが対処法だと聞きました。

 私どもも、事務所内のクーラー設定温度を下げ、風量を絞り、節電に協力していますが、室内温度34度に届きそうになって来ています。

断熱材などほとんど入っていない店舗や事務所では、ここまで来ると節電も限界です。
午前と午後にシャツとパンツを取り替えないと汗で気持ち悪いことこの上ないといった感じです。

さて、この節電、空調を使うなら、その分を別のところで節電してトータルで節電15%になっていれば、法人単位としてはまずは合格と言ったところではないでしょうか。

がまんしなくてもいい節電。苦しくない節電こそが、長続きしますよね。
事務所の午後2時台の消費電力の割合は空調で48%、照明が24%、そしてIT関連機器が16%です。つまり、IT関連機器を半分、照明を三分の一にすれば、空調はまともにつけてもトータル15%の節電になります。

この15%の節電とは言え、電力消費量の多い2時~3時台をまずはクリアすれば、何とか停電にはならないのですから・・・・。

 それでは、そのIT関連機器ですが、何を半分にすれば済むのかというと、今使っているパソコンを使っていないのなら半分の台数の電源を切る。電話を掛ける回数を半分にする、あるいは半分の時間に短縮する。

これだけで、トータル15%の節電が可能だそうです。
使ってもいないのにつけっぱなしのPCはどこの事務所にもあるものです。そうスクリーンセーバーだけが空しく動いてるPCなどです。

どうです?長期優良住宅次世代省エネ基準トップランナー基準でさえも、個別数値はともかく、トータルの数値さえ基準値クリアしていれば認定になるんです。
あとは中味の吟味と知恵比べで何とかなります。

  


Posted by バリューの親方 at 14:37

2011年06月28日

地震での建物ダメージ

 懸命にサーチしていただいたのでしょう。
地震保険についての質問を沢山頂きます。その中に、家が傾いているようだけど、一部損と判定されたなどというお話も聞きます。

 保険の鑑定現場で、傾斜を精度を求めて計測するのは非常に難しいと言えます。
通常はアナログの傾斜計などを用いて計測しますが、この精度は+-1度程度はあり、全損になるには、基礎の天端での傾斜が3度以上となっています。たった3度とはいえ、ここに1度の精度誤差がある計測器で測っても、あまり信用できません。

さらに下げ振りを使ったりレーザー墨出し機を使っても、巻尺で計測するのは、人間の目です。見る角度によっても誤差が出ます。せいぜい信用できるのはデジタル傾斜計での計測でしょう。ただ、そんな高価なものを鑑定人が持ち合わせていることは稀です。

 しかも、地震保険における住宅の傾斜は、家が地震で揺れて柱が傾いたのではなく「地盤の不同沈下によって、建物の基礎が傾いた場合」に適用されます。しかも全損になるには3度以上の傾きが必要です。基礎が全損になれば、自動的に建物は全損判定となります。

ただ、問題は不同沈下ではなく均等沈下で家全体が沈下した場合は、傾斜はありませんので、木造住宅の場合、地震保険の沈下は適用されませんでした。

でも、このほど認定基準が緩和されました。今頃・・・といった気もしますが、浦安など多くの液状化して建物に損害が出た案件を救済しようというものでしょう。

それには、これまで全損判定には3度の傾斜が必要でしたが、1度を超えると全損判定、さらに30センチを超える建物の沈下があれば全損判定すると緩和されました。

さらに0.5度超~1度以下の傾斜又は建物の沈下が15センチ超~30以下だと半損判定になることになりました。

これは被災者救済とは言え、超大盤振る舞いと言えます。
正直言って、デジタル計測器でも使わない限り、0.5度の傾斜など計測できませんし、誤差の範疇です。
さらに、古い家だと家そのものの自重による自然沈下で、0.5度程度なら傾斜している家はざらにあります。

 それはそうと、私たちがこれまで鑑定してきた家々はどうなるのか心配です。
再度鑑定をするのでしょうか。正直、この緩和基準だとこれまで鑑定した建物のなかにも全損や半損は沢山出てきます。予算的にも物理的にも大丈夫なのかと今更ながらに心配になります。

ところで、ニッポンの建物はどの程度地震に耐えられるのでしょうか。
1981年6月以降に建築確認を取って建築された建物は、いわゆる「新耐震基準」をクリアしています。よって、どのような建物でも最低基準はクリアしていると言うことです。

お金さえ出せば、もっと耐震に優れた住宅を建築することも可能です。
それでは、どの程度という基準はあるのか?ということになりますが、実は品確法に基づく住宅性能表示制度で定めている耐震レベルのランクがあるんです。

それは耐震等級と言われるもので、1級から3級まであり、数字が多いほうが耐震性能が上です。

等級1は建築基準法で定められた新耐震基準をクリアしているレベル。等級2は等級1の1.25倍、等級3は等級1の1.5倍の耐震性能を備えている
という意味です。

基準になる等級1とは、いったいどんなレベルかと言うと「数十年に一度発生する地震の地震力に対して倒壊することなく、建物やその周辺にいる人に被害が出ない」という構造的強度を有するものです。その1.25倍。1.5倍が等級2、等級3ということになります。

あくまで等級1は、阪神淡路大震災や東日本大震災規模の地震でも、中にいる住人の圧死を防げる構造的強度と理解すべきと思います。
完全に無傷でビクともしない建物のレベルを基準としているわけではありませんので念のため・・・。

ちなみに等級2や等級3の家は、地震保険も割引になりますが、等級を上げるには、それ相応の建築費は上乗せになってしまうのが実状です。

  


Posted by バリューの親方 at 06:24

2011年06月27日

競売と言う選択肢

 私どもでもHPに不動産競売のサイトをリンクしていますが、メルマガに登録されたお客様が100名を超えています。お住まいは日本国中ばらばらです。全員が一般の方々でプロはおられません。

 指向を見てみると、投資対象物件を探しておられる方がほとんどで、そのほか山形での田舎暮らしをしたいとか、自分の住宅を探している方々と続きます。
しかも、競売に興味はあるが、一度も入札した事のない方が、これまたほとんどです。

ただ、どうも質問の内容などを見るとYahooオークーション程度に考えておられる方が多いのにも驚かされます。

確かに、自分の希望価格を記して入札するわけですが、字は「競売」ときされていてもYahooオークションのように互いに値を吊り上げていく「競り売り」とは異なります。
ただ、同じなのは、最低これ以上で入札しなければならないというルールは同じです。

不動産の競売は、あくまでも一発勝負です。
しかも競合相手の素性もわかりませんし、過去のデータもありません。ましてやその競合の入札のクセもわかりません。言うなれば、想像たくましく、競合相手の層を絞り込み、その層の指向を分析し、入札してくるであろう金額を予想するわけです。まさに心理戦です。

そして最後に入札。
これは相手より1円でも高く入札すれば、いくら高価な物件でも1円差で落札することができます。相手が1,234,567円と入れられており、こちらが1234568円と入れれば、こちらが落札と言うわけです。

ただ、気をつけなければならないのが、競売物件というのは、Yahooオークションに出品されている不動産物件とは異なり、何かのワケがあって、最終的に競売に出されてしまったという物件です。
多くは借金が払いきれなくなって、競売に掛けられているケースがほとんどです。いやほぼ100%そうです。いわゆる「ワケあり」物件というわけです。

ですから、スタート価格も格安なわけです。
マンションや戸建などの居住用の人気が高いですが、これらは債務者が今も住んでいるケースが多くあります。

要するに落札後に、その債務者には1日でも早く出て行ってもらわないと利用できません。昔のように目つきの悪い輩が占拠しているなどということはなくなりましたが、一対一の交渉は必要です。

不動産業者は、これらの対応に慣れていますが、初めてだと自分でその債務者と直接交渉ということになります。もっとも高いお金を出せば弁護士にも依頼はできますが・・・。それでは、せっかく安く落札したのにあまりうまみはありません。

裁判所でもそこまで面倒みてはくれません。
所有権がこちらに移ってしまえば、最悪の場合「○月○日までに出て行くこと」という命令書を出してくれたにしても、あくまで民事で当事者間の問題だからです。

安いから、築浅だから、いい場所だからという理由だけで、入札してしまうと、結構大変なことも待ち構えています。

裁判所に行くと、通称「三点セット」と言われる物件情報があり、この中に権利形態や現状どうなっているのかなど事細かに記されています。さらに不動産鑑定士が鑑定した計算式が記されているので、ここでも「ワケ」が明らかになることもありますし、本当に安いのかどうなのかもわかります

入札で落札できるのは、たった一人(一社)だけです。
昔は競売と言うと胡散臭く、不動産業者やブローカーがほとんどでしたが、この頃はYahooオークションや官公庁オークションなどが盛んになるにつれ、この不動産競売も一般の方々も多く参加されるようになりました。

 業者は転売が目的ですから、その利益分を差し引いて入札価格を設定します。
しかしながら一般の方々は、投資用は別にして、自分の住居として利用しようとする方々は、市場価格より2割~3割安ければ御の字ということで、それ相応の高い価格で入札してきます。特に居住用建物などはそうです。

そうすると、これまでのように超お得な落札などは、なかなかできないのが現状です。
このところ、専門業者以外は居住建物に入札せずに、土地に入札が集まる傾向にあります。
造成して化粧を施し、宅地分譲できるからです。宅地分譲にかかわる経費は販売価格にまぶすこともできるからと言う理由もあります。

 そこで、競争率の高い居住用建物を狙わず、土地を、あるいは思いっきり築年数の経過している居住用建物を狙ってみる手は有効です。

今度は業者相手ですから、結構割安な価格で落札できるかもしれません。
そこに、新築の家を建てれば、そちらの方が総合計費用で割安かもしれません
何故ならば、いくら古い家でも鑑定上はその建物の評価価格もちゃんと最低価格に計上されているからです

おっと、いけない、いけない。こんなことを書いてしまうと、次の競売では一般人のライバルが増えてしまうかもしれません。

試しに競売のHPを覗いて見てください。
  


Posted by バリューの親方 at 06:30

2011年06月26日

子育てファミリー動向

 昨日と今日、山形市のビッグウィングで子育てファミリーのためのイベント「すこやかフェア」が開催されています。ほとんどが未就学児童を持つ若いファミリーが来場客です。

私たちも毎回これに参加し、お客様の実態を把握するため、個別ブースでイベントを行いながらアンケートをとっています。

アンケートのデータには、山形らしい傾向が如実に表れています。
50%が親と同居しています。これは、共働き率が高いことにも由来しているのかもしれません。子供をジジババに預けられますからね。

そして、34%が何らかの賃貸住宅に住んでおられます。
この賃貸住宅にお住まいの若いファミリーは、一生その賃貸に住みたいのかと言うと、さにあらず、その96%が一戸建てマイホームを希望しており、4%がマンションのマイホームを希望している結果でした。

 山形はマンション価格と土地付き一戸建ての価格がさほど変わりないので、こういう結果が出ることは予測していました。
ただ、現在住んでいる市町村への愛着度というか、こだわり度というのは、ちょいと予想がはずれました。

小さいお子さんがおられるので、同じ市内にマイホームを持ちたいのかと思いきや、なんと30%のファミリーが、特に現在の市町村にはこだわらないと回答していました。
これは逆の考えで、お子さんが未就学児童が故に、転校のことはあまり考えていないと言うことかもしれません。

 お子さんが小学校に入学しているご家庭では、ほぼ100%現在の学区内でマイホームを持ちたいという結果になります。
転校からくるお子さんへの精神的負担や、はたまた転校後の「いじめ」などを警戒してのことかもしれません。

ただ、この学区ばかりに固執すると、そのエリアで手ごろな土地を探すのは大変な苦労を要します
予算がいくらでもあるのであれば話は別なのですが・・・。

実際土地探しをしてみて思うことですが、学区にばかりこだわっていると、お目当ての土地を見つけるまでにかなりの時間を要します。その間も家賃が発生し、それもいつ土地が見つかるかもわかりません

 お子さんと確実に同居できるのはわずか18年程度です。すでに小学校に行っているのであれば、低学年であったとしても残り10年かそこいらです。

学区にこだわるより、転校も選択に入れて、住みやすい環境のエリアに一日でも早くマイホームをゲットし、1日でも長くお子さんと新しい生活を共有する方が、みんなハッピーになれるのではないでしょうか。

土地を選ぶ、一番のキーワードは学区や市町村より、将来的な資産価値です。将来値上がりはしないまでも値下がりはしないエリアを選ぶべきだと思います。
購入するときの土地代金は同じでも、10年後、20年後の将来には、天と地ほどの差が開いてくることも普通にあり得ることです。

また、山形でマンションに住みたいと言うファミリーもおられますが、首都圏と異なり、山形では山形駅前や駅近辺、七日町などに建っている市の中心部に建っているマンションでもなければ、資産価値はあまり認められないと思います。ましてや車で行かないとたどり着けないマンションなどは論外です。それは山形の中古マンション価格が物語っています。

一戸建ては、家は朽ちても最悪の場合、土地だけは残ります。この土地が価値ゼロになることは、何らかの外的要因でも加わらない限り、あり得ません

でもこの土地、世界に一つだけなので、探すのに苦労しますし、自分がいいと思う土地は人もいいと思う土地が多く、問い合わせたら「昨日売れました」というのはよくあります。
今日も2件ありました。今日は日曜で不動産屋も閉まっているところも多く、明日連絡すれば、その数はもっと多くなるのは常です。

世界に一つの土地探し、ワクワクしませんか?

  


Posted by バリューの親方 at 12:21

2011年06月25日

体罰

 知人にも小学校の教諭がおり、教師の体罰は、昔と違って取り返しのつかない事態に発展すると聞いた事があります。

酒田で女性教諭が小学5年生に10回程度ほほをたたいて体罰を与え、これを教育委員会は公表せずに文書訓告処分に留めた事が発覚したと新聞に載っていました。

 記事より事情を推測するに、その子供にも随分と問題があるし、それを家庭教育で指導できずに、体罰と学校に訴える親にも問題があるように思えます。マスメディアはどうも弱者救済よろしく学校や教育委員会を悪者にしがちです。教育の最前線で教職員がどれだけ気を使っているのかも知らずに。

そして、その後付けに神戸大大学院教授のコメントも載っていましたが、これもトンチンカン。「体罰は暴力行為の助長や、子供を精神的に傷つけるなど発育に大きな影響を及ぼす」と指摘していました。

それじゃ、その体罰当たり前時代に育った我々世代は、多くが暴力好きで、精神的に傷ついたオヤジやオバチャンたちということになる。

優しくゆとり教育で、のびのびと個性豊かに育てられた現代の子供の方が、暴力的で反社会的活動を当たり前のように繰り返し、肉体的にも精神的にも人の痛みを感じられないような青少年が何と多いことか。

 体罰と書くと、軍隊や刑務所の私的制裁のように聞こえるけれど、学校教育でも社会教育の場でも、そこに肉体的制約を伴って物事の理を植え込むことを、即座に体罰や暴力と断じる事はいかがなものかと思うのです。

昔のように、たんこぶが出るほどのゲンコツや鼻血が出るほどビンタするような体罰は論外として、成長期におけるある程度の肉体的制約や精神的制約は、青少年の社会的人格を形成する上で、有効であると言う研究成果も出ていますし、実状でも実感値として理解できるような気がします。

暴力は決して許されるものではありませんが、学校の教育現場における指導上最低限認められ得る肉体的、精神的な罰は、決してALL  OR  NATING的あるいは定規で引いたようにはあてはめられるものではないとも思います。

この年になると、優しい優しい「おなご先生」より「お前ら!何にやってんだ!」とバンバン叩かれた「おどご先生」ほど懐かしく、親しみを持って思い出されるから不思議です。



  


Posted by バリューの親方 at 10:23

2011年06月16日

災害の系譜

 災害と言えば、今は地震が主に取り上げられていますが、こと住宅に関しては、あらゆる災害を想定し、被災しにくい、あるいは被災しても損害が少なくなるように工夫されています。

 災害も火災のように災がつくものや水害のように害がつくものもあり、原因もさまざまです。いずれにしても予期せず突発的に発生します。しかも、いつどこで起こるわからないのが、こういう災害の特徴です。

でもこの災害、いつ、どこで起こってもおかしくないと思います。
「災害は忘れた頃にやってくる」という諺があるように、起こるものだと思っていた方が、対応策も準備しておけます。このちょっとした準備があるかないかではその後に大きな差となって表れます。

特に1日の半分以上を過ごす住宅は、ある意味でその災害から身を守るシェルターです。そのシェルターが逆に人にも危害を加えるようになってはあべこべです。
住宅は建てるときにちょっと工夫すれば、これらの災害を予測し、準備し、対応策を講じることができます。

また、この地区ではこれまでそういう災害は少ないし・・・・。と考えることこそ危険です。
ご当地山形なども自然災害の少ないエリアではあります。今回の地震でも1~2日停電したのと、ガソリンが入りづらくなったこと以外ほとんど影響がありませんでした。

でも、この山形を震源とした地震があったのをご存知でしょうか。
通称「庄内地震」とか震源地の名前を冠して「酒田地震」などとも言われる地震です。

110数年前の明治27年の地震ですが、直下型で震源極浅のマグにニュード7と言いますから、ほとんど激震のレベルです。死者762名、全倒壊家屋3858棟と大きな被害を出しました。ことに庄内地方は砂地が多く、液状化現象が発生し、大規模陥没や砂の小山が隆起したところが沢山あったと聞きます。

 さらに、山形県には美しい山々がありますが、噴火したことのある火山もあります。北の鳥海山や南の蔵王もそうです。
昭和49年の鳥海山噴火などは、私もよく覚えています。
風光明媚な蔵王の「お釜」は、明治28年の蔵王山噴火の折には、そのお釜の水がグラグラと沸騰したと言いますから、まさに火にかけた「お釜」となり、その横を火山泥流が発生し、一気に流れ下ったという記録もあります。

安全な山形というイメージがあるけれど、これまで発生した大規模な水害、雪害、火災、風害と数え上げたらきりがありません。
あまり有難くない事ですが、このように山形も災害の系譜を十分継承しています。

ボーイスカウトのモットーではありませんが「備えよ常に!!」を肝に銘じておくべきだと思います。
  


Posted by バリューの親方 at 16:40

2011年06月15日

アジアの火薬庫

南シナ海、響きのある名前です。
私も1982年のチャイナシレースというヨットレースで、香港からマニラまでこの南シナ海を横断したことがあります。うららかな陽光が降り注ぎ、軽風が海面を渡る静かな海でした。

でも今はこの海、いつ爆発しても不思議ではない火薬庫と言った状況が続いています。
まさに「南海の砲戦」が迫っているようです。

 南シナ海と聞くとその言葉の響きから、アジア的な南国ムードのパラダイスやビーチリゾートをイメージしがちですが、この海域では過去に何度となく血で血を洗う激戦が繰り返されてきました。

 今問題になっているのは、スプラトリー諸島とも呼ばれる南沙諸島ですが、そのほかにパラセル諸島とも呼ばれる西沙諸島 、さらにあまり話題にならない東沙諸島中沙諸島まであり、岩礁レベルのものから空港がある島まで、無数の島郡で構成されたエリアです。

 そんなに沢山あるんだから、各国で分け合えばいいんじゃないの?というぐらい島があります。
ただ、決してその島そのものに価値があるのではなく、その海底深く眠っている天然資源が価値があるので、そうそう一筋縄ではいかないのも事実です。

 こういう領有権は、日本を取り巻く諸外国ともそうですが、歴史上のどこかの時点からワケが分からなくなっているものがほとんどです。

これらの国々が国家という組織形態が発生する以前のクック船長の時代なら、国旗一本立てたら、自分のものにもなったのでしょうが、現代では複雑な国益がかかっているので、そうもいきません。

 元々は、この南沙諸島、インドシナ半島を植民地にしていたフランスが支配していました。それを植民地開放と言う錦の御旗でフランス、イギリスを駆逐した旧大日本帝国が領土宣言し、これまた領土だった台湾の高雄市の一部にしていました。
でも終戦でこれっもなくなり、サンフランシスコ講和条約で、その領有も完全に放棄しました。

 その後、南シナ海を囲むベトナムやフィリピン、台湾、中国、マレーシアなどが知らず知らずのうちに、自国に近くて使い勝手のいいお好みの島に上陸し、台湾などは一番大きな島に軍の滑走路まで作ってしまい、それぞれの国々が実効支配しているのが現実です。

この海域の地図を見ると島ごとに各国の国旗が示されていて、カラフルこの上ないですが、赤色が多いことより、ベトナムや中国などの社会主義国家の実行支配が多数であることが伺われます。

 この中で探しては見たのですが、見つけられなかったのが、ブルネイという小さな国の国旗でした。ブルネイはイギリス連邦に加盟するれっきとした独立国です。この国、地下資源だけで成り立っている国なので、こういう地下資源紛争には一枚加わっておくべきなのでしょうが、いかんせん小国でもあり、武力も乏しいのかもしれません。

今、この火薬庫、発火しそうになっているのが、ご存知の中国とベトナムです。
この両国は、昔から何度となく紛争や海戦を繰り返してきました。その星取は中国の4勝1敗です。
今なら戦力では中国が圧勝ということになるのでしょうが、中国対環南シナ海連合にアジアでの影響力を誇示したいアメリカまで加わったら事は簡単には済まなくなります。

 これらの国々は重症に瀕している震災の東北へ、絶大な支援をしてくれた国々でもあります。
さらに米軍が駐屯する日本も、遠い国のいざこざでは済まなくなりますし、南沙で中国の無理が通れば、尖閣諸島も同様になる可能性すらはらんでいます。

こういう大事な時に、国内の勢力争いなんかしてる場合じゃないと思うのですが・・・。
外国勢力が幅を利かせようとしているときに、国内で争っている状況は、まさに幕末動乱と同じ状況ですね。
そしてこういう時に一番割りを食うのが、社会的弱者です。幕末と違い、この弱者は今、東日本全域に広がっているというのに・・・・。困ったものです。
  


Posted by バリューの親方 at 06:11

2011年06月14日

帰宅希望

 被災された方々もすでに3ヶ月を経過し、それぞれに被災されたご自宅あるいはその跡地に戻りたいかどうかと言うのは、微妙に心情の変化もあるようですし、被災県によっても違ってきているようです。

「暮らしていた地域に戻りたいか」という質問に、岩手県では「戻りたい」が53%宮城県では逆に「移転したい」が48%、一方福島県では「戻りたい」が71%に達したそうです。

 また「暮らしている地域が復興できると思うか」の質問では、できないと思う方が上回ったといいます。
現在、津波の影響を受けた地域では、新築の制限を受けていますので、新たな住宅を建築することはできない地域がほとんどです。

建てるにしても、敷地を示す図面が流されていたり、流されていなかったにしても隣地との境界を示す杭さえも流されているケースもありますし、隣地の住人が行方不明で境界立会いもできなければ、自分の敷地を特定することすら不可能です。

 GPSを使って計測したとしても、現状では精度が出せるかどうかの問題もあります。
最初の土地の測量で誤差が生じれば、次から次と誤差が出て行って、最後の方の測量では、必要な土地面積が不足する事態も考えられます。これは最初から区域が限定されている開発地の換地とは訳が違います。

いずれにしても、今後の計画を見ると、海岸部平坦地に住宅街を再計画していくのは難しいと思います。
そうすると、自治体が主導して等価交換による丘陵部への換地になると思いますが、この等価の価値をいつの時点の価値に置くかです。被災してしまった現在の価値ではあまりに酷です。

さらに土地は手当てできたとしても、前の住宅ローンなどが残っていると二重ローンに苦しむことになります。一部を免除してくれるような施策が出たとしても、新たな住宅を建築するとなれば、またまた住宅ローンを組まなければなりません

そうすると、コンパクトでリーズナブル、さらに早く完成する家が必要です。
きっと私どもがお建てしているような家が、ピッタリなのでしょうね。
なかなかもって、隣県までの建築工事はお引き受けできませんが、被災者の方で必要だと言う方がおられるのなら、図面一式は喜んでプレゼントしようと思っています。

ただ、被災地で新築の槌音が響くようになれば、またまた資材や建材不足で胃の痛い日々が続くのが、ちょいとばかり辛いところではあります。

  


Posted by バリューの親方 at 10:03

2011年06月13日

その後の地震保険

  義援金の支払いがまだまだ遅れがちなのに、地震保険は加入者に保険金をかなりの数の支払いを終えたと報道がありました。さすが民間は早いな~と感心します。
鑑定に出向いていた知人の建築士たちも、ほとんどが生業に戻りました。御用済みというわけです。

 掛けた保険金の100%支払いのある全損50%支払いのある半損5%支払いのある一部損、そして支払われない無責に分けられますが、どうせ損保会社なんて、なかなか支払ってくれないし、あわよくば支払額を何とか少なくしようと難癖をつける、などと言われますが、こと地震保険についてはそうでもないと思います。

ご存知のように地震保険はどこの損保会社でもルールは同じで、掛けられるマックスの金額も同じです。
これは国と損保が共同して運営している保険だからです。国が共同するということは、一旦地震が起こってしまうと、被害額が甚大で、一保険会社では賄えなくなる恐れがあるからです。

それだけ被災件数が多くなると言うことです。そして、これらを通常の損害のように細かく精査して鑑定するには、プロ鑑定人だけでは絶対数が足りません。そこで、建築のプロである建築士などが、臨時鑑定人として動員されるわけです。地震だけでなく災害規模の大きい台風災害や洪水などの水害などもそうです。「大災害時の簡易鑑定」となります。

そうするとマニュアルに従って、動員された臨時鑑定人が鑑定します。
鑑定もいちいち家の壁や屋根の面積や基礎の長さを計測するのではなく、床面積などから簡易計算式によって、これを求めます。

 これを分母にして、分子に損害の面積や長さを代入してパーセンテージを求めていきます。鑑定から判定、支払い金額決定まで、現場で1件当たり1時間程度で行わらないと、前述の素早い損保の支払いなど絶対に不可能です。

地震保険は、建物や家財に保険を掛けていますが、損害を受けたこれらを元に戻すための保険金ではありません。

国が共同している意味は「被災者の生活再建」のための給付金的なお金だからです。ですから「これだけ家が損傷しているのに、たったこれしか保険金が下りないのか」とぼやく方がおられますが、お気持ちはわかるにしても、残念ながらそういう意味合いですし、鑑定人がさじ加減でどうにでもなるものでもありません。

 それでも簡易鑑定が故に、また臨時鑑定人がゆえに保険会社の立場ではなく第3者の立場で、判定を出しているのが現実です。
実際、基礎に小さなヒビが散見される程度であれば、一部損になっているケースが多いですし、これに加えて壁面にヒビが入っているのであれば、半損になっているケースも多くあります。

さらに家財などは、一部損や半損がほとんどで、あれだけの地震で、家財が散乱したのであれば、どう鑑定しても無責の方が少ないのではないでしょうか。

 このように、次の地震なんていつ来るかわからない、地震保険は火災保険のオプションだから程度に考えず、何は入らずとも地震保険だけは、掛けておいて損はありません
私どもが損保の代理店でもあり、そして今回臨時鑑定人として現場を見てきて痛切に感じました。

さらに言うなら、少々の掛け金で入れる震災パートナーズという会社の地震保険は、火災保険を掛けていなくても掛けられますし、損保の地震保険金の支払いの不足分を補うこともできるのではないでしょうか。

 地震保険は火災保険を掛けているのであれば、後からでも追加で入れます
さらに地震保険の保険金は一度下りてしまえばそれでおしまいというわけではありません。
5%しか下りない一部損なら、まだ95%の保険金が残っています。その後にもう一度余震が来て、損傷を受けたら、この95%がゼロになるまで、保険の有効期間中なら保険金が下りてきます。


それだけ手厚いのがこの地震保険です。それは、建物の修理金ではなく、まさに「被災者の生活再建」のための保険だからというわけです。  


Posted by バリューの親方 at 12:37

2011年06月12日

少しぐらい不便でも

 被災者のことを思えば、少しぐらい・・・・。私でも・・・・。みんなで・・・。
こんな言葉が当たり前になっています。結構なことだと思います。

それではどれぐらい当たり前になっているのか数字で出ていました。
働く女性331人からとったアンケート結果だそうですが、9割「エネルギー消費量を減らすことで、今の生活より少し不便になってもよい」と答えているそうです。

さらに「街中が今より暗くなってもよい」71%「店の営業時間や交通機関の運転時間は今より短くてもよい」53%だそうです。

 先日、深夜に帰宅した折、ところどころまばゆいばかりの光を放っている場所がありました。コンビニです。しかもお客さんは誰も居ません。市内にいくつコンビニがあるのか知りませんが、いくら山形も夜型になったとは言え、24時間営業する意味があるのかと思います。

だってもともとコンビニは、セブンイレブンというぐらい、午前7時の早朝営業から23時の深夜営業までのコンビニエンスなストアだったはずです。
スーパーもそうです。わずかばかりのお客様対象に、夜遅くまで営業する意味があるのでしょうか。

 5月末に県が節電運動を呼びかけ、社会実験をしました。2回やったそうですが、両方とも目標値に到達しなかったそうです。もっとも、そんなことをやっていること自体、知られていませんでした。広報不足と言うのもあるでしょうね。

さて実験の折、スーパーでは飲み物の冷蔵ショーケースを停止し、氷を水に入れてその中で冷やしたそうです。美談のように語られていますが、根本的におかしいと思います。

スーパーで飲み物を買う人は、今そこで飲みたいから買うのではないと思います。家へ持って帰って、冷蔵庫へ入れると言うのが一般的だと思います。電気代をかけるぐらいなら、少しばかり安くすればいい。

片やコンビにで飲み物を買う人は、今そこで飲むようなニーズのお客が多いのではないでしょうか。電気代かけてる分だけ少し高くすればいい。
商売には、差別化と住み分けが必要だと思います。

宿泊施設でも暖房費を取るところもあります。
飲み物一つとっても、冷えているのが当たり前と思っているから、勘違いも出てくるというものです。

お客のニーズに合わせて、便利なものは少々高く、不便なものは少々安くというのが商売の鉄則でもあると思います。それが付加価値ってもんでしょ。
今の世の中、過剰付加価値が多すぎます。ですからこの辺で、「少しぐらい不便でも」をキーワードに、当たり前と思っていたことの見直しや考え方を変えるなどを行うべきだと思いますし、今はそのいい機会だとも思います。
  


Posted by バリューの親方 at 12:23

2011年06月11日

ユニクロ的住宅?1000cc的住宅?

 私どもでお建てしている住宅は、ユニクロ的住宅です。
グッドデザイン、グッドクォリティ、グッドプライスを目指しています。
税込み987万円のお家ですが、その価値価格対品質で決まると思います。それで満足度の高い「価格」バリュープライスと呼ぶのだと考えています。

ですから、私どもの商品名はバリューハウスなんです。

 超お高い住宅で、信じがたい性能や設備を有しているのであれば、それもバリュープライスでしょうし、リーズナブルな価格なのに、そこそこの性能と設備を備えているのであればそれもバリュープライスであると思います。

車と同じで、必ずしも1000ccの大衆車がベンツにバリュープライス的に劣るとは思えません住宅にも同じ事が言えると思うのです。

 私どもはベンツにはなろうとは思いませんし、なれません。1000ccのエコノミーエンジンにコンパクトボディ、オシャレなデザインに普通の装備、広すぎず狭すぎない心地よい室内空間、そして何よりもメンテナンスしやすくて燃費がいい、車で言えばそんな家を目指しています。

 一般的に、値段だけ見て「どうせ安かろう悪かろうなんだろう」とか「冬涼しく夏暖かい逆転住宅」などと思われがちですが、今どきそんな家を建てていたら、たちまち悪い噂が広まって、地元じゃ商売できなくなってしまいます。

 私どもは建築では超がつくぐらい後発ですし、もともと私だって大工でもありません。
それでも、中堅どころのビルダーになれるのは、それだけこの業界がガチガチに頭が固くて遅れている業界だからだと思います。

ですから、いろいろな方法を試行錯誤できる隙間が残っています。
私は、いちいち見積もりなどせずに「定価」をつけてお家を建てています。基本的に私どものお家は定価は765万円987万円の二つしかありません。

この定価が決まっている以上、これより高く売ることはできません。原価を変えずにどこまで性能や設備を上げていけるかを考えるのに生き甲斐すら感じます。
その代わり、沢山の棟数を建てないと地場の工務店レベルまでの利益が得られないのが辛いところではあります。

 さて、私どものお家をご覧になったことのない方にちょっとお見せしたいのが下の写真です。自慢話ではありません。
外気温と室内温度の差が大きければ大きいほど、断熱性能がよいと言うことになるのはご理解いただけると思いますが、下の写真は昨今では最高気温レベルだった去る6月7日のモデルハウスでのものです。

同じ温度計を窓の外と内側に置いて、計測しました。
外気温は気象庁のように完全に精度が出ているとは思えませんが、いずれもご家庭によくある温度計ですから、そんなにいかさまな数値ではないと思います。

これは私どもの技術が優れているのではなく、それ相応の断熱材遮熱シートLow-eペアガラス、サッシュ枠などを組み合わせると、こんなことができてしまうという一例です。ですから自慢でもなんでもないんです。リーズナブルな価格でもこれぐらいの性能が出せるんです。

きっとお高いお家のメーカーさんでは、そんなレベルか?と言われるかもしれません。
でも、性能を上げたとしてもこの室内温度をこれ以上下げる必要はないと思うのです。
室温が10度になったとしてもそれで値段が高いのでは、ありがたくも何ともないですし、現実味もないと思いますが、屁理屈でしょうか・・・・。


窓の外と内の温度差です。外では汗がジワッと出てましたが、家に入ると何か涼しく感じます。


これは、窓際ではなく完全に家の中心部の室温です。室内はどこでもあまり変化は見られませんでした。ちなみに、平日のモデルハウスは、クーラーは入れておらず、窓は締め切っています。  


Posted by バリューの親方 at 17:20

2011年06月09日

既存住宅と言う市場

 既存住宅?何それ?と思う方も多いのではないでしょうか。

すでに建っている建物を不動産の流通に乗せるとその既存住宅の扱いは「中古住宅」あるいは築年数が相当経過したもので、更地にした方が売れやすいと言う物件は「古家つき土地」と言われ、土地が主役になり、建物がオマケになります。

私どもは新築住宅建築を生業としています。
今週は毎日のように地鎮祭があります。もちろん社長の私も神事に出席し、地の神々に工事開始を奏上し、祈りを捧げます。

要するに毎日のように新築を推進している側の人間です。
しかし、日本の住宅事情はどいうでしょうか。実は家が余っています

建て続けている側の人間が言うのもおかしな話ですが、日本の空家率は、すでに15%を超えていると推測され、刻一刻と20%に近づきつつあり、実際各県別になれば、20%を超えている県もあります。これって、5軒に1軒は空き家ということです。日本国中がそうなる日も遠くないと言うことです。

リクルート住宅総研によると、英国の空家率は4.6%、フランスは6.5%に比べ、日本は13.1%(2008年統計調査)と突出しているそうです。転勤・入院などで居住者がいなくなった住宅は、空家全体の35%を占めているそうで、自宅を離れて介護施設介護施設や子ども世帯の住まいに移る高齢者が増えているのだとか。

こう考えてくると、私どもは無駄な社会資産となっている空室率を、結果として底上げする原因の一端を担ってしまっているということになります。

ただ残念なことに、日本では「中古」と言うと価値を見出されず、本来の価値以下に評価してしまう傾向があります。ビンテージものが価値があると言われるのは、ごくごく一部の商品に限られているのが日本の現状です。

在来工法と言うと、日本古来の建築工法のように誤解されますが、あれは戦後発展型大量供給工法のことで、アメリカの2×4工法の成り立ちと同じです。要は柱と梁さえあれば簡単に建てられてしまう工法なのです。

よって、古来からの建築用様式と異なり、今現在はかなり改良されていますが、近代の在来工法は、耐久年数も長くはありません。
住み続ければその住居としての価値はあるのでしょうが、市場に出せば売り物としての中古住宅の価値は、残念ながら築20年を経過してしまうと、限りなくゼロに近づきます。

ちなみに住宅市場の中古住宅の占める割合は、日本の場合、13%程度で、アメリカの77%、イギリスの88%です。いかに日本が新築偏重主義であるかが分かりますね。
中古住宅市場の流通量が少ないということは、住宅は消耗品ということです。建て替えや解体が頻繁に行われているということです。

買った時よりもすばらしくとリフォームを重ねて資産価値を上げていき、住宅は金融資産と考える欧米とは根本から異なります。

耐用年数が長い、あるいはメンテナンスし易い、車のようにメンテナンスの記録を保管するなどの施策
を行うと同時に、「中古」という言葉に抵抗を持たない若い世代に「スケルトンリノベーション」と呼ばれる骨組みだけ残して、注文住宅並みに完全改築すると言う再生住宅」の分野を活性化する必要があると思います。それも新築住宅購入の70%程度の予算ででき得るような・・・。

国もつい先日動き始めました。
新築の補助金は、薄く・・・ですが、売買を前提とした中古住宅のリフォームには、1戸当たり100万円もの補助金を出すと発表したのです。

今年は新築住宅のみならず、ローコストの新築で養った技術を、中古住宅リノベーション・再生住宅にも生かせそうです。
  


Posted by バリューの親方 at 07:51

2011年06月06日

時代を映すメッセージ

 広告は読んで字の如く広く告知することあるいはその媒体です。
そこには、送り手から受け手へのメッセージが必要です。それがないと単なる写真やイラストと文字の羅列になってしまいます。

ことに動画や音を使用せず、文字と絵面だけでメッセージを伝える紙媒体は、広告の基本中の基本で、広告は紙に始まり紙に終わると言われたぐらい奥深いものだと思います。

 最も歴史の古い部類に入る新聞広告は、もともとモノクロのシンプルな世界が故に、使用する写真一つにも、ものすごく神経を使ったものです。
今は新聞もカラー刷りが当たり前になり、表現方法やメッセージ性も飛躍的に改善されました。というより、まったく別の媒体になった感すらあります

 私がR社に入った頃、先輩や上司から新聞は下から見ろと教わりました。
要するに広告から見ろということです。飛び込みで新規営業するより、すでに出稿ぐせのついている広告主にアポを取る方が効率がいいのと、広告は世情を映すメッセージだから、感性を磨くにはいい教材だと言うことでした。

私は今でも新聞は下から見るくせが直りませんし、折込チラシも全部隅々まで目を通します。

さて、私が毎回楽しみにしているのが、読売広告大賞です。新聞広告の人気投票みたいなものですが、今回で27回目だそうですが、受賞作品は全てカラー刷りでした。
これも世情を反映していますね。一点ぐらいモノクロの広告が受賞してもよさそうなものを・・・。

その受賞作品の中に、金賞をとったJR東日本の広告がありました。
実はこの広告、私の一番のお気に入りでした。自分の事のように受賞を喜んでしまいました。

これがその作品です。



この広告は、1月4日に賀正広告のようにして掲載されたもので、3月5日の「はやぶさ」のデビューも予告しています。

色使いといい、バランスと言い、イラストといい、キャッチやコピーといい、メッセージ性といい、言うことなしの出来栄えですね。これを見たとき、正月そうそう鳥肌が総立ちになりました。「日本のモノづくりは、夢づくりである」というコンセプトが実によく表現されています。

キャッチコピーは「MADE IN DREAM」
そしてボディコピーがまたいい。

「かつてニッポンが変わる時、世界が変わった。夢の超特急が走る時、時代が加速した。メイド・イン・ジャパンには、夢を実現する力がある。
その力は失われてなんかいない。失っているのは自信だけだと思う。
むしろニッポンは、少し大人の国になった。
環境とかカルチャーとか、できることも増えた。立ち止まっていても、はじまらない。
もういちど、上を向いて歩こう。遠くへ向かって走り出そう。・・・・」

どうです。これは震災より随分前の1月4日の掲載なんです。
東日本大震災の復興の先兵のように北へ北へと向かう「はやぶさ」や東北新幹線。何か被災地を元気づけてくれるようなコピーだと思いませんか?

 そして、もう一つ。これは読者賞を受賞した作品です。これはシャボン玉石けんの広告です。男性の顔と商品の石鹸が大写しになっています。モデルかと思いきや実は同社の若き社長さんです。この広告、新聞の表裏印刷の特徴をよく利用しています

人間と石鹸の姿を表裏から表しているんです。
そう、表裏2ページに渡って広告掲載されているんです。その裏側がミソです。

そのコピーには「食品を選ぶとき、裏の表示を見ますよね?その感じで石けんも見てください。見たことないカタカナ成分ばかりじゃないですか?」という同社の自然素材を強烈にアピールしています。

この広告も見た瞬間「お~!!」と一人唸ってしまいました。


こちらが表面


こちらが裏面

ホントに広告って面白いですね。まさに時代を映すメッセージです。
こんな面白いものを商売にできる私は幸せ?デス。
  


Posted by バリューの親方 at 00:14

2011年06月05日

目白に目黒

 どちらも目に白黒がつきます。
片やさんま?で有名目黒ですし、もう一方は学習院で有名目白です。
何の気なしに地名として覚えています。

でも何で目が白黒なの?
それじゃ目青目赤はないのか・・・。
地名って不思議ですね。

ふとした記事でヒントを見つけました。
実は、目白、目黒、目赤はみな出所は一緒でした。
なんと出所はお不動様でした。

目黒のお不動様は目が黒く、目白のお不動様は目が白、そして本駒込のお不動様は目が赤なのだそうで、この目赤のお不動様は、地名に目赤は残さなかったそうですが、不は取れてしまったらしいのですが「動坂」という地名は残したのだとか・・・。

そう言えば、山形にも東京にまけず劣らず、オシャレな地名が残っているんですよ。
赤坂、青山、原宿、新宿などなど。読み方は若干違いますが・・・。
残念ながら三本木はあるのですが六本木がないのが玉に瑕です。

 さて、昔からの地名ですが、私どもの建築の仕事にも大きなヒントをくれます。
それは地盤の良し悪しを、その地名から推測することができるのです。
例えば、沼○とか池○、○窪、○堀、○川、○田、○原、○谷などなど昔、そこがどのような場所だったかがわかるケースがよくあります。

これらが全て地盤の悪い地域名と言うわけではありませんが、往々にして地盤調査をしてみると、改良が必要なケースが多くあるのも事実です。
土地を求められる方々には、図書館や資料館などで、古地図を参考にするとその土地の素性が浮き彫りになりますよとアドバイスしています。  


Posted by バリューの親方 at 05:51

2011年06月04日

懲りない面々

 テレビのニュースや新聞を見ていると毎日イライラします。
あんな議員や党に投票した私も大いに反省する必要があることは十分分かっていますが、あまりにもお粗末です。

言うに事欠いて、総理経験者から「ペテン師」「嘘つき」という言葉まで飛び出す始末。
いったい、いつからこんな体たらくになってしまったのでしょう。

 日本国中が被災地を向いて協力している時、さらに被災地では自分の不幸をぐっと堪えて、隣人を気遣っているというのに、自らのことしか考えない国民の代表と言っている人々がいます。さらにその中には日本の行く末のキャスティングボードを握っている人もいます。

電車などに乗っていると、ときどき妙な行動をしている人がいます。東京などの人口が多いところでは、電車のあちこちにこういう人がいたりします。そんなとき、この人たちがまともで妙だと思っている自分たちの方が妙なのか・・・などと考えてしまうことがあります。

今回の組織ぐるみの政治家の茶番を見ていると、この人たちがまともで、私が妙なのかと疑いたくなります。
でも、Facebookなどを見ても、被災者のインタビューを聞いても、やはりみな同じ考えのようです。
誰が見てもおかしいと思うことを、おかしくないと思っている人たちに、どう考えても日本のリーダーを任せておいてはいけないと思うのです。

 今回の震災で、世界中から支援を頂きました。
そして口々にメッセージを届け続けてくれています。
「日本は必ず蘇る。私たちはあなたがたのそばにいる。だから諦めないで!!」
原発では世界中に大迷惑をかけましたが、それでも誇り高き民族と讃え、世界中が日本の将来に注目しています。

そこへもってきてこのザマです。世界中に赤っ恥を曝してしまいました。
坂本龍馬が生きていれば言ったはずです。
「自民だ民主だと言っているときではない。今は日本が一つになって生まれ変わるとき。停まっている場合じゃない、前に進まなきゃいかん」と。
まさに今は幕末の世に似ている気がしてなりません。
惜しむらくは龍馬どころか、西郷や大久保、高杉も桂も、勝もいません。

この日本には、肝識を備えた「人物」と言われる政治家はいなくなってしまったのでしょうか。
日本に比べたら、経済状況でこそ劣ってはいるものの、先日、お茶らけ番組にもかかわらず出演をしてくださったブータンの首相を見習わせたい
ブータンではGNPではなく、GNHこそが追及すべき目標値であると首相はきっぱりと言い切りました。

GNHは「国民総幸福量」だそうです。素晴らしいですね。
そのブータンの国民は、日本と日本人をこよなく敬愛し、そして日本からの経済協力に心から感謝し、国を挙げて日本復興のキャンペーンまでしてくれています。

こういう事情を永田町の懲りない面々は知っているのでしょうか。
誠にもって嘆かわしい限りですね。  


Posted by バリューの親方 at 19:16

2011年06月01日

終止符

 随分と長いこと争われてきた君が代論争に終止符が打たれました。
私も奉仕しているボーイスカウトの指導の折、この国旗・国歌の扱いや運用には神経を使いました。

 平成11年に公布された「国旗および国歌に関する法律」ができてからは、その説明「法で定められた~」という前置きができるようになり、文字通り錦の御旗となって、随分と楽になりました。
それでも、軍服のようなユニフォームを着、国旗に敬礼する少年たちを見て、スカウティングをご存じない大人たちは、なんとまあ・・・と今でも思っているだろうことは想像にかたくありません。

 さて、この法律ですが、決して長いものではありません。
「日章旗」を国旗に定めているのと「君が代」を国歌に定めているというたったの2条で終わりです。
その他には、国旗の縦横比率や日の丸の色と比率、国歌の楽譜なども載っています。
日の丸の色は、赤ではなく紅色となっています。「ベニ色」です。

 この法律には、今回の判決が出たような「国歌は起立して斉唱すること」と記されていませんし、もしろん「国旗掲揚は起立脱帽のうえ国旗に注目」とも記されていません。
ましてや国旗に敬意を表せなどとも記されていません。

これらの所作は、あくまでも、これまでの慣習や一般的常識の範疇の作法、マナーとして捉えられています。それが故に異を唱える人も稀です。
相手と会ったら挨拶しお辞儀をするというのにまで、何故かという疑問も持ちませんし、お辞儀をして頭を下げるのはプライドが傷つくという人も稀と言うのと同じだと思います。

 今回の判決は、学校と言う特殊な機関、あるいは組織と公務員教師という限られた職種についての話であると思います。そうでなければあれが、一般企業だったら、私立の学校だったらという話も出てきてしまいます。

いずれにしても、個人的な教師の「良心が許さない」レベルでは捉えきれないほど日本は国際化されていますし、青少年は自国を意識し、自国を愛し、自国を尊び、世界から羨望のまなざしで見られていることを十分意識して、一個人でも国を代表していることを認識すべきだと思います。
そして自国をそう思う以上に相手国を思いやり、敬意を表することが必要だと思います。それが、今回の震災に寄せられた世界への礼儀だとも思います。

そのきっかけを作るのが家庭の親であり、教えるのは教育の最前線で活動する学校の教師であるべきです。
そしてそれを正しいことだと育むのが青少年を取り巻く地域社会だと思います。
ただし、それをどのようにアウトプットするかは、自らの意思と考えを有するようになった青年それぞれ次第であることは言うまでもありません。

 さて、私どもがかかわる商売上でもそうですが、日本の法律は時々、不思議だな~と思うことがよくあります。
この「国旗および国歌に関する法律」もそうです。

国旗と国歌を定めておきながら、その運用に関しては各自の心情に任せると言った、これまた日本人の「言わずとも察せよ」の精神のようです。
法に従わない場合は、罰則があるというものではないのです。

私たちがよく知る諸外国では、もちろん国旗や国歌に関することを法で定め、そこに侮辱行為などに関する厳しい罰則規定が定められています。日本にはそれがありません。近代国家としては珍しい類に入ります。

でも不思議なのはこの先です。
日本では、外国の国旗への侮辱行為などは刑法に「外国国章損壊罪」があり、2年以下の懲役か、20万円以下の罰金が科せられるのです。

自らの国のことはともかくとして、外国への敬意を表するという意味では、日本はどこの国にも負けないものがあるのかもしれませんね。

  


Posted by バリューの親方 at 07:13